2-Zimmer-Wohnung mit Weitblick und Aufzug in Aldingen

Objektbeschreibung

Diese 2-Zimmer-Eigentumswohnung liegt in der obersten Etage des Hauses. Über Ihnen wohnt niemand – kein Trittschall, keine Schritte, keine fremden Balkone im Blickfeld. Vom Balkon reicht der Blick über die Felder und die Ortschaft bis zum Höhenzug der Schwäbischen Alb. Erreichbar ist die Wohnung stufenlos mit dem Personenaufzug.

Das Gebäude wurde 1978 in Massivbauweise errichtet und wird über Fernwärme beheizt.

Der Grundriss kommt ohne verlorene Flächen aus: Vom Flur gehen Küche, Bad, Wohnzimmer und Abstellraum ab. Das Wohnzimmer misst ca. 22,55 m² und hat eine Balkontür, das Schlafzimmer mit ca. 14,94 m² eine zweite – beide Wohnräume gehen also direkt auf den Balkon. Die Küche ist mit ca. 7,87 m² ein eigener, gefliester Raum mit Fenster. Das Bad mit ca. 4,15 m² hat ebenfalls ein Fenster, dazu Badewanne, Waschbecken und WC. Ein eigenes Kellerabteil und die Mitbenutzung des Fahrradraums gehören dazu. Rund um das Gebäude liegen Rasenflächen, ein Spielplatz und Parkflächen; ein Stellplatz ist der Wohnung nicht fest zugeordnet.

Das erwartet Sie bei der Besichtigung: Das Bad ist im Originalzustand, mit Badewanne und Handbrause statt separater Dusche. Die Küche ist ein leerer Raum ohne Einbauküche. Geheizt wird über Gliederheizkörper älterer Bauart. Die Fenster sind in Küche, Bad und Schlafzimmer dreifach verglast, im Wohnzimmer zweifach. Der Kaufpreis berücksichtigt diesen Gestaltungsspielraum.

Die Wohnung steht leer.

Für Kapitalanleger: Hausgeld ca. 317 EUR/Monat nach Wirtschaftsplan 2026, davon umlagefähig ca. 2.573 EUR/Jahr, nicht umlagefähig ca. 482 EUR/Jahr, Rücklagenzuführung ca. 740 EUR/Jahr. Beim Eigentümer verbleiben damit ca. 102 EUR/Monat. Erhaltungsrücklage der WEG ca. 32.491 EUR, Anteil dieser Wohnung ca. 1.459 EUR (Stand 31.12.2024). Zur erzielbaren Miete beraten wir Sie gerne im persönlichen Gespräch.

Ausstattung

- Fernwärme, Anlagentechnik 2004, Energieeffizienzklasse C
- Fenster dreifach verglast in Küche, Bad und Schlafzimmer; zweifach im Wohnzimmer
- Bad mit Badewanne, Handbrause, Waschbecken, WC und Fenster
- Küche als separater Raum mit Fenster, ohne Einbauküche
- Balkon ca. 6,08 m², Süd-/West-Ausrichtung, Zugang von Wohn- und Schlafzimmer
- Personenaufzug in alle Etagen, stufenloser Zugang
- Abstellraum in der Wohnung, eigenes Kellerabteil, Fahrradraum im Haus
- Massivbauweise, Baujahr 1978, 18 Wohnungen, Grünflächen und Spielplatz

Lage

Die Wohnanlage liegt im Bereich „Im Grund" in ruhiger Lage von Aldingen, umgeben von gepflegten Mehrfamilienhäusern und Grünflächen. Nach Süden und Westen schließen sich unmittelbar Felder an – daher der offene Blick aus der obersten Etage.

Aldingen hat rund 7.900 Einwohner. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien und Apotheken sind in wenigen Minuten erreichbar; Schulen, Kindergärten und Arztpraxen sind im Ort vorhanden.

Die B14 zwischen Rottweil und Tuttlingen führt durch Aldingen. Rottweil liegt rund 12 Kilometer entfernt, etwa elf Autominuten; Spaichingen ist Nachbarort im Süden. Der Bahnhof Aldingen mit stündlichem Ringzug-Anschluss ist in rund fünf Autominuten erreichbar. Stuttgart ist über die A81 rund 108 Kilometer entfernt.

Zusätzliche Information

• Heizung und Energie: Fernwärme, Anlagentechnik 2004, Energieeffizienzklasse C
• Balkon: ca. 6,08 m², Süd-/West-Ausrichtung, Zugang von Wohn- und Schlafzimmer
• Erschließung: Personenaufzug in alle Etagen, stufenloser Zugang
• Stauraum: Abstellraum in der Wohnung, eigenes Kellerabteil, Fahrradraum im Haus
• Gebäude: Massivbauweise, Baujahr 1978, 18 Wohnungen, Grünflächen und Spielplatz

Für Kapitalanleger: Die Wohnung ist leerstehend, ohne bestehendes Mietverhältnis und ohne Kündigungsfristen. Die belegten laufenden Kosten nach dem Wirtschaftsplan 2026:

• Hausgeld: ca. 317 € / Monat
• davon umlagefähig: ca. 2.573 € / Jahr
• nicht umlagefähig: ca. 482 € / Jahr
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: ca. 740 € / Jahr
• Beim Eigentümer verbleibende Belastung (nicht umlagefähig inkl. Rücklage): ca. 102 € / Monat
• Erhaltungsrücklage der WEG: ca. 32.491 €, Anteil dieser Wohnung ca. 1.459 € (Stand 31.12.2024)

Das Hausgeld wurde zum Wirtschaftsplan 2026 von 259 € auf 317 € angehoben; die Erhöhung ist in der oben genannten Zahl bereits enthalten. Zur erzielbaren Miete beraten wir Sie gerne im persönlichen Gespräch.

Zur Eigentümergemeinschaft: Das Gebäude umfasst 18 Wohnungen. Verwalter ist die Baugenossenschaft Donau-Baar-Heuberg eG in Trossingen, bestellt bis zum 31.12.2028. Der Miteigentumsanteil dieser Wohnung beträgt 44,9/1.000.

Für die Erneuerung der Elektroinstallation im Gemeinschaftseigentum liegt eine behördliche Auflage aus der Brandverhütungsschau vor. Die Eigentümergemeinschaft holt derzeit Angebote ein; über Umfang und Finanzierung wird noch entschieden. Dieser Umstand ist im Kaufpreis bereits berücksichtigt.

Die Rücklagenzuführung wurde in den letzten beiden Jahren zweimal angehoben, zuletzt auf 13 € je Quadratmeter und Jahr ab dem Wirtschaftsplan 2026. Zusätzlich wurde ein eigenes Reparaturenkonto eingerichtet.

Die Treppenhausreinigung erfolgt durch die Bewohner; die Einstellung einer Reinigungskraft wurde 2025 abgelehnt. Die Kosten der Aufzugsanlage werden so verteilt, dass auf die Erdgeschosswohnungen nur 30 % der Quote entfallen.

Sonstiges

Im Grundbuch ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Die Löschung zum Eigentumsübergang ist mit dem Berechtigten abgestimmt; die Wohnung wird lastenfrei übergeben.

Für die Erneuerung der Elektroinstallation im Gemeinschaftseigentum liegt eine behördliche Auflage vor. Die Eigentümergemeinschaft holt derzeit Angebote ein; über Umfang und Finanzierung wird noch entschieden. Dieser Umstand ist im Kaufpreis bereits berücksichtigt. Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen 2023 bis 2025 stellen wir Ihnen auf Anfrage zur Verfügung.

Das vollständige Exposé enthält neben ausführlichen Informationen auch einen 360°-Rundgang der Immobilie.

Lassen Sie sich diese attraktive Immobilie nicht entgehen! Kontaktieren Sie uns jetzt für ein Exposé mit weiteren Details oder vereinbaren Sie direkt einen Besichtigungstermin. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Wir bieten nicht nur eine kostenlose Hotline, sondern auch einen Service am Wochenende. Bei Interesse geben Sie bitte immer Ihre vollständigen Kontaktdaten an.

Die Objektbeschreibung basiert auf den Angaben des Eigentümers und den vorliegenden Unterlagen. Für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Zwischenverkauf bleibt vorbehalten.

Sie möchten Ihre Immobilie ebenfalls professionell vermarkten? Rufen Sie uns gerne an – wir stehen Ihnen von Montag bis Sonntag von 6:00 bis 22:00 Uhr persönlich zur Seite! Über 40.000 aktive Interessenten warten bereits auf Sie.

Ihr Ansprechpartner:
Ercan Yorulmaz
Immobilienmakler (IHK)
Geprüfter Markt-Wert-Makler (Sprengnetter)

FALC Immobilien Tuttlingen
Untere Vorstadt 9
78532 Tuttlingen