Einfach Mehr: 3-Zimmer-Hochparterre-Wohnung, Süd-Balkon, Garten, Top-Lage-Zustand-Ausstattung.

Objektbeschreibung

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause, einem kernsanierten und top-gepflegtem 2-Familienhaus, das sich perfekt für Familien oder als Mehr-Generationenhaus eignet. Das Haus bietet Ihnen mit Zustand, Qualität, Materialien stark gehobene Ausstattung. Alles Top Zustand.

Dieses großzügige Haus, eingebettet auf einem Grundstück von ca. 663 m², bietet mit seiner 220 m² Gesamt-Wohnfläche viel Raum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und persönlichen Komfort. Die Fensterfronten sorgen mit ihren Lichtachsen für reichlich Tageslicht und schaffen zu jeder Jahreszeit eine angenehme Wohnatmosphäre in allen Räumen. Kellergeschoss Gesamt-Nutzfläche ca. 85 m².

Bei der angebotenen Wohnung handelt es sich um eine Hochparterre-Wohnung, die Sie über ein paar wenige Stufen sowohl über Ihre Garage als auch über ein paar wenige Stufen über den Hauseingang erreichen.

Ihre Wohnung, Hochparterre:
Abgeschlossene Einheit. Zugang über Einzelgarage und über Hauseingang, lediglich 2 Stufen zur Wohnung, ideal für alle Altersgruppen. Zugang Kellergeschoss. Fußbodenheizung in allen Räumen.
3-Zimmer-Wohnung, ca. 96 m², 2 Schlafzimmer, Wohnküche mit moderner EBK, Essplatz, Wohnzimmer, Badezimmer(Dusche, Eck-Badewanne, WC, WB, Fenster), Süd-Balkon-Terrasse(ca. 11 m²).

Ihr neues Zuhause liegt in einer ruhigen, familienfreundlichen Nachbarschaft, die mit ihrer Nähe zu Kindergarten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln punktet. Für Naturliebhaber bietet das Grundstück genügend Platz, um im Garten und Terrasse sich mit den Kindern zu entfalten und zu spielen.

Ihr Kellergeschoss:
1 Beheizter Hobby-Raum, 2 Kellerräume für Gartengeräte/Werkstatt(im Grundriss: Sommer-Küche, 2 Abstellräume, Hobby-Raum), HWR mit erhöhtem Platz für Waschmaschinen/Trockner und Wasser-Enthärtungsanlage, WC. Gebäude-Technik-Raum. Sommerküche mit EBK und Fenster und direktem Zugang zum Garten mit Garten-Süd-Terrasse(ca. 20 m²) und Garten. Zugang Garage über Garten möglich. Gemeinsam nutzbares Treppenhaus und Kellergänge.

Wohn- und Nutzfläche gesamtes Haus ca. 395 m².

Eingezäunter Garten mit Rasen und kleinen Obstbäumen, Whirlpool, Pool, Feuerstelle, Grillplatz. 2 Außenräume mit Platz für Gartengeräte und Werkstatt.

Einzelgarage mit separater Werkstatt/Lager(ca. 9 m²), Zugang EG-Wohnung. Durchgang zum Nutzgarten. PKW-Stellplatz.

Dieses kernsanierte 2-Familienhaus mit Ihrer Hochparterre-Wohnung ist ideal für Immobilieninteressenten, die einen großen Wert auf Qualtität, Sicherheit, neuste Gebäude-Energie-Technik, Wohnfläche, Nutzfläche, flexible Raumgestaltung und eine ruhige Wohngegend legen.

Hier erwartet Sie nicht nur eine moderne Wohnung in einem kernsanierten 2-Familienhaus, sondern ein Zuhause, das Ihnen den nötigen Raum für Wohnen und Wohlfühlen zur Entfaltung bietet.

Ausstattung

- Komplett kernsaniertes 2-Familien-Wohnhaus mit Doppegarage, zusätzlicher Einzelgarage, zusätzlichem PKW-Stellplatz, Garten
- Grundstück komplett eingefriedet
- Vollwärmeschutz Außenfassade gesamtes Haus
- Luft-Wärmepumpe Remko HTS130, auf Gummisockel gelagert
- Fußbodenheizung in allen Wohnräumen
- Kamin für Holzofen vorhanden
- Böden: hochwertige Parkettboden(Wohn- und Schlafzimmer)
- Böden: hochwertige Fliesen in Küche, Badezimmer, Wohzimmer EG, Flur
- EG: Moderne Einbauküche, Siemens/AEG, Induktion, Herd, GS etc.
- UG: Moderne Einbauküche mit Zugang Süd-Terrasse
- Energiesparfenster mit 2-fach-Verglasung, Kunststoff, weiß
- Elektrische Rollläden, Fliegenschutz
- Hochwertige Sicherheits-Hauseingangstüre
- LED-Beleuchtung, teilweise mit intergriertem Bewegungsmelder
- EG-Wohnung: Süd-Balkon-Terrasse, Markise
- Großzügige Garten-Terrasse, gepflastert, Markise
- Gepflegter, pflegeleichter Garten
- Garten: gepflasterte Wege
- ein paar kleine Garten-Obstbäume, pflegeleicht
- Feuerstelle, Gartengrill Edelstahl
- Außenpool und Außen-Whirlpool
- Mäh-Roboter mit überdachter Ladestation
- Neuwertiger Zaun Metall/Kunststoff, teilweise blickdicht
- 2 Abstellräume mit Licht/Strom, direkter Zugang zum Garten
- Fernsicht, absolut ruhige und sonnige Wohnlage Sommer & Winter
- Modernes Badezimmer(2 Fenster), Hansgrohe Sanitäreinrichtungen
- Separates WC im Kellergeschoss im HWR
- Hobby-Raum(beheizt)
- Waschmaschinen-Keller mit rückenschonender Erhöhung Maschinen
- Isolierte Haus-Außenwände, Vollwärmeschutz, zur besseren Energieeffizienz
- 1 Garage(Zugang Erdgeschoss-Wohnung), elektrisches Tor, Zugang Garten, mit Nebenraum(Werkstatt, Lager, Fahrräder)
- zusätzlicher PKW-Stellplatz neben Doppelgarage
- kostenloses Parken beim Haus in der Straße
- verkehrsberuhigte 30-er-Straße
- nach Süden ausgerichtetes Haus mit Fernblick
- Distanz zur Nachbarschaft

Vom barrierefreien Eingang ins Haus gelangen Sie über lediglich 2 Stufen in Ihre Hochparterre-Wohnung, was die Wohnung für alle Altersgruppen interessant macht.

Getätigte Renovierungen und Erweiterungen des Kernsanierten 2-Familienhauses:

2009: Vollwärmeschutz(Styropor 6 cm, Erneuerung Dachstuhl mit Isolierung, Kaltdach, ca. 20 cm Styropor plus Dampfsperre. Neuer Dachstuhl und neue Dachziegel. Anbau. Ausbau Obergeschoss, Elektroinstallation Obergeschoss
2015: Neue Küche EG: Siemens/AEG, Induktion, GS, BO etc. €14.000
2019: Erdgeschoss: komplett erneuert mit neuen Fenstern und Elektroinstallation - Komplette Renovierung Erdgeschoss inklusive Wandputz, Estrich, FBH, Badezimmer etc.
2021: Obergeschoss neue Fenster. Doppelgarage gebaut. Neubau Dach-Terrasse.
2021: Garten komplett neu gestaltet mit Gartenmauer, neuem Zaun, Hochbeete etc.
2021: Garten-Pool und Aufstell-Whirlpool
2022: Elektroinstallation Keller-Geschosss und Außen erneuert
2022: Keller komplett renoviert
2022: Heizungsumbau auf Luft-Wärme-Pumpe
2022: Installation PV-Anlage mit ca. 9,9 KW/h
2022: Garage im Haus, mit Hobby-Werkstatt, renoviert
2022: Einbau neue Beton-Innentreppe
2022: Einbau Wasser-Enthärtungsanlage
2022: Neuer Fassadenanstrich(Acrylat gegen Grünbelag) und Holzdachüberhänge gestrichen
2022: Außen Eingangsbereich mit Polygon-Marmorplatten und Blumenbeete erneuert
2022: Dachfenster erneuert

Komplettes Anwesen als auch die angebotene Hochparterre-Wohnung sind in Top-Lage-Zustand-Ausstattung - Kein Renovierungsstau.

Lage

Die Straße liegt in einer ruhigen Wohngegend von 93346 Ihrlerstein, Niederbayern, Landkreis Kelheim, Bayern, geprägt durch eine harmonische Kombination aus Einfamilienhäusern und gepflegten Gärten.

Diese attraktive Sonnen-Lage zieht besonders Familien an, die Wert auf ein ruhiges und sicheres Umfeld legen. Mit einem durchschnittlichen Alter von 42 Jahren und einem hohen Anteil an Familien bietet das Viertel eine freundliche Nachbarschaft mit einer lebendigen Gemeinschaft.

Ein großer Pluspunkt ist die Nähe zu wichtigen Alltagseinrichtungen. Nur einen kurzen Spaziergang entfernt finden sich eine Bushaltestelle und der Kindergarten St. Theresia, ideal für Familien mit kleinen Kindern.

Schulkinder können die nahe gelegene Jakob-Ihrler-Schule besuchen, die ebenfalls bequem zu Fuß erreichbar ist. Für Freizeitaktivitäten bietet das nahegelegene Sportcenter diverse Möglichkeiten, während der Spielplatz in der Umgebung einen perfekten Ort für die Kleinen bietet. Gymnasium im nahen Kelheim.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut, mit mehreren Bushaltestellen in der Nähe, die eine bequeme Verbindung ins Zentrum und zum Krankenhaus Kelheim, namhaften Arbeitgebern in der Umgbung ermöglichen. Im Nu über Sinzing in Regensburg mit Universität u. a. Rasch in Ingolstadt(AUDI) über Essing/Riedenburg u. a.

Der Nürberger Flughafen ist ca. eine Stunde Fahrtzeit entfernt, zum Münchener Flughafen ca. 1.5 Stunden, die Autobahn A3 ist ebenfalls gut über Sinzing erreichbar, was die Gegend auch für Pendler attraktiv macht. In 93342 Saal gibt es einen Bahnhof mit Anbindung Regensburg und Ingolstadt(AUDI etc.).

Ihrlerstein selbst bietet charmante, lokal geprägte Einkaufsmöglichkeiten , neuer Supermarkt wird in naher Zukunft gebaut, und unterstützt ein komfortables Alltagsleben. Das Dorfleben wird durch die geringe Leerstandsrate und ein gutes Angebot an Wohnraum gestützt, was eine hohe Lebensqualität sicherstellt.

Hier wohnt man gut und sicher, im niederbayerischen 93346 Ihrlerstein, ruckzuck in 93309 Kelheim, 93339 Riedenburg, 93155 Hemau und Regensburg. Top Infrastuktur. Ruhig Wohnen mit sonnigem Fernblick.

Interessant ist diese kernsanierte 2-Familienhaus auch für Kapitalanleger, das Haus kann zeitnah selbst bezogen oder neu vermietet werden, jede Wohnung ist eine abgeschlossene, unabhängige Einheit.

www.ihrlerstein.de
www.kelheim.de

Sonstiges

Bei Interesse geben Sie bitte immer Ihre vollständigen Kontaktdaten(Vor- und Familien-Name, Anschrift, Telefon-Nummer-n) an und vereinbaren Sie bitte einen unverbindlichen Termin.

Die Objektbeschreibung beruht ganz oder zum Teil auf Angaben des Eigentümers. Für die Richtigkeit oder Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Maßangaben sind Zirka(ca.)-Werte ohne Gewähr gemäß Angaben des Verkäufers.

Das kernsanierte 2-Familienhaus ist unterteilt in 2 eigenständige, unabhängige Wohnungen, separate Strom-Wasser-Zähler etc. Die Teilungserklärungen sind beauftragt und werden bis zum Notar-Termin finalisiert.

Auf unser Homepage www.falcimmo.de unter der Rubrik Immobiliensuche halten wir für Sie zum einen den Online-Suchauftrag bereit, zudem finden Sie viele andere nützliche Informationen für Kaufinteressenten sowie Eigentümer, Mieter und Kapitalanleger.

Sie benötigen rasch eine zeitgemäße Finanzierung? Gerne helfen Ihnen unsere Finanzexperten, sprechen Sie uns gerne an. www.falcfinance.de

Sie sind Kapitalanleger und wollen vermieten? Gerne übernehmen wir die Professionelle Vermietung für Sie.

Sie wollen das ganze kernsanierte 2-Familien-Haus mit beiden Wohnungen kaufen? Hier können Sie sich den 360°-Rundgang für das ganze Haus mit den einzelnen Wohnungen ansehen:

https://app.immoviewer.com/portal/tour/3100817?accessKey=67d6

Ich freue mich auf Sie. Ihre FALC Immobilien Matthias Heimel Kelheim und Team.