Charmantes Dachgeschoss mit Weitblick – vermietete 2-Zimmer-Whg. mit Potenzial zur 3-Zimmer-Wohnung

Objektbeschreibung

Charmantes Dachgeschoss mit Weitblick – vermietete 2-Zimmer-Wohnung mit Potenzial zur 3-Zimmer-Wohnung

Solide Kapitalanlage oder Rückzugsort mit Flair: Diese ca. 80 m² große Dachgeschosswohnung im gepflegten Zweifamilienhaus (Baujahr 2000) überzeugt durch ihren hellen, offenen Charakter, besondere Raumstruktur mit Sichtgebälk und attraktives Entwicklungspotenzial für Investoren. Die Wohnung ist aktuell vermietet – mit stabilem Mietverhältnis und möglicher Mietanpassung.

Das erwartet Sie:
Lichtdurchflutetes Wohnen unter dem Dach
Der offene Wohn- und Essbereich beeindruckt mit großflächiger Fensterfront, hoher Decke und freigelegtem Sichtgebälk. Die Architektur unter dem Satteldach verleiht der Wohnung ein luftiges, großzügiges Wohngefühl mit besonderem Charakter.

Zwei funktionale, gut geschnittene Räume
Neben dem Hauptwohnraum verfügt die Wohnung über ein separates Schlafzimmer mit angenehmer Lichtführung – ideal als Rückzugsort. Die Küche ist funktional angebunden und kompakt gehalten.

Ausbaupotenzial: Drittes Zimmer möglich
Mit geringem baulichem Aufwand (z. B. Trockenbauwand) lässt sich der großzügige Wohnbereich ideal um ein weiteres separates Zimmer ergänzen – etwa als Kinderzimmer, Büro oder Gästezimmer. Damit kann aus der Wohnung eine vollwertige 3-Zimmer-Wohnung entstehen, was sowohl den Wohnwert als auch die Vermietbarkeit und Rendite deutlich erhöht.

Das Badezimmer ist hell gefliest und mit Badewanne, Waschbecken und WC ausgestattet – praktisch und pflegeleicht.

Eigener Zugang über Außentreppe:
Die Wohnung ist über einen separaten Eingang von außen erreichbar – das sorgt für zusätzliche Privatsphäre und macht die Nutzung besonders flexibel.

Solide Mieteinnahmen mit Steigerungspotenzial:
Die Wohnung ist seit 2022 zuverlässig vermietet und erwirtschaftet aktuell 680 € Kaltmiete / Monat. Da in den letzten Jahren keine Mieterhöhung vorgenommen wurde, besteht kurzfristig Spielraum für eine Mietanpassung – ein attraktives Entwicklungspotenzial für Kapitalanleger.

Fazit:
Eine charmante, gut vermietete Dachgeschosswohnung mit Weitblick, cleverem Grundriss und zusätzlichem Ausbaupotenzial: Mit wenig Aufwand zur 3-Zimmer-Wohnung – für mehr Rendite, Flexibilität und Wertsteigerung. Eine Kapitalanlage mit Charakter und Zukunft!

Ausstattung

Ausstattung im Überblick:

- 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 80 m² Wohnfläche

- Heller Wohn-/Essbereich mit großer Fensterfront

- Sichtgebälk & offene Dachstruktur

- Tageslichtbad mit Wanne, WC, Waschbecken & Waschmaschinenanschluss

- Funktionale Küche

- Eigenständiger Zugang über Außentreppe

- Kabelanschluss vorhanden

- Aktuell vermietet (680 € kalt / Monat)


Technik & Substanz:

- Wiederaufbau 2000 in Massivbauweise (Liaporstein)

- Kunststofffenster, 2-fach verglast (2000)

- 120 mm Aufsparrendämmung

- Gas-Zentralheizung mit Brennwerttherme (erneuert 2023)

- Fassade 2019 erneuert (Nano-Versiegelung)

- Mess- und Wärmetechnik modernisiert (2020–2024)

Lage

Makrolage – Willkommen in der Weinregion Zabergäu:

Güglingen liegt im Landkreis Heilbronn, eingebettet in die malerische Landschaft des Zabergäus – eine Region, die für ihren Weinbau, ihre hohe Lebensqualität und die Nähe zu starken Wirtschaftsstandorten geschätzt wird. Die Stadt gehört zur Metropolregion Stuttgart und bietet eine perfekte Balance zwischen ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit.

Von hier aus sind sowohl Heilbronn (ca. 25 Min.) als auch Ludwigsburg und Stuttgart (jeweils ca. 40–45 Min.) bequem erreichbar – ideal für Berufspendler, Familien und Ruhesuchende zugleich.


Mikrolage – Zentral, ruhig & familienfreundlich:

Das Objekt befindet sich in bevorzugter Wohnlage von Güglingen – ruhig gelegen, mit gewachsener Nachbarschaft und dennoch zentrumsnah. Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind schnell erreichbar:

- Kindergarten & Schulen: fußläufig oder mit dem Rad in wenigen Minuten erreichbar

- Einkaufsmöglichkeiten: Rewe, Lidl, Bäcker und Apotheke im Umkreis von ca. 1 km

- Medizinische Versorgung: Hausärzte, Zahnarzt, Apotheke sowie Physiopraxen vor Ort

- Freizeit & Natur: Weinberge, Wanderwege, Freibad, Sportvereine und das Römermuseum – alles in direkter Umgebung

- Die Lage im Ortskern sorgt für kurze Wege – gleichzeitig bietet der geschützte Innenhof des Hauses maximale Privatsphäre.


Infrastruktur & Verkehrsanbindung:

- Busanbindung: direkte Busverbindungen Richtung Brackenheim, Lauffen am Neckar und Eppingen

- Bahnhof: nächstgelegene Bahnhöfe in Lauffen oder Eppingen (ca. 10–15 Min. mit dem Auto)

- Autobahnanschluss: A81 (Anschlussstelle Ilsfeld) in ca. 20 Min. erreichbar

- Flughafen Stuttgart: ca. 60 Min. mit dem Auto


Starke Arbeitgeber in der Region:

Die Region Heilbronn-Franken gilt als eine der wirtschaftlich stärksten in Baden-Württemberg. Bedeutende Arbeitgeber und Branchen in der Nähe sind unter anderem:

- Audi & Schwarz-Gruppe (Heilbronn/Neckarsulm)

- Bosch, Trumpf, Layher (Region Ludwigsburg/Bietigheim)

- Zahlreiche Mittelständler & Zulieferbetriebe im Maschinenbau, in der Metallverarbeitung und Logistik

- Wein- und Tourismuswirtschaft im Zabergäu

Auch für Selbstständige, Dienstleister und Homeoffice-Nutzer bietet die Lage Ruhe und Inspiration – bei gleichzeitig guter digitaler Infrastruktur.