3-Familienhaus in Kirchheim am Neckar – solide Kapitalanlage mit Entwicklungspotenzial

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte 3-Familienhaus in Kirchheim am Neckar vereint stabile Mieteinnahmen, durchdachte Grundrisse und echtes Entwicklungspotenzial.
Ob als klassische Kapitalanlage mit drei vermietbaren Einheiten oder als Mehrgenerationenhaus mit teilweiser Eigennutzung – die Immobilie bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten und spricht unterschiedliche Käufergruppen gleichermaßen an.

Auf insgesamt ca. 164 m² Wohnfläche verteilen sich drei abgeschlossene Wohneinheiten, die jeweils mit eigenen Einbauküchen ausgestattet sind. Zwei der drei Wohnungen sind aktuell vermietet, während eine Einheit leer steht und somit sofort selbst genutzt oder neu vermietet werden kann – ein klarer Vorteil sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.


Wohnungen im Überblick:

Erdgeschoss:
Die 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss bietet ca. 59 m² Wohnfläche und überzeugt durch einen funktionalen, alltagstauglichen Grundriss.
Über das gemeinschaftliche Treppenhaus besteht Zugang zur Terrasse sowie zur großen Garage, wodurch der Außenbereich praktisch und flexibel nutzbar ist.
Die aktuelle Kaltmiete beträgt 720 €. Eine Mietanpassung wurde seit 2022 nicht vorgenommen, wodurch sich perspektivisch ein attraktives Mietsteigerungspotenzial ergibt.

1. Obergeschoss:
Im 1. Obergeschoss befindet sich eine helle 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 60 m² Wohnfläche.
Der Balkon ist ebenfalls über das Treppenhaus erreichbar. Die Wohnung ist derzeit leerstehend und bietet somit die Möglichkeit zur sofortigen Eigennutzung oder Neuvermietung – ideal, um die Immobilie flexibel an die eigenen Bedürfnisse anzupassen.

Dachgeschoss:
Das Dachgeschoss beherbergt eine charmante 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 45 m² Wohnfläche sowie zusätzliche ca. 16 m² Nutzfläche im Dachboden.
Dachfenster und ein offener Grundriss sorgen für eine angenehme, lichtdurchflutete Wohnatmosphäre.
Die Wohnung ist seit dem 01.10.2025 vermietet und erzielt eine monatliche Kaltmiete von 700 €.


Zusätzliche Flächen & Ausstattung:

Im Kellergeschoss stehen den Bewohnern ein Hobbyraum mit Bar, ein separates WC, ein Wasch- und Trockenraum sowie weitere Abstellflächen zur Verfügung. Diese zusätzlichen Nutzflächen erhöhen den Wohnkomfort und werden sowohl von Mietern als auch von Eigennutzern sehr geschätzt.


Zustand & Entwicklungsperspektive:

Das Haus wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich modernisiert. Erneuert wurden unter anderem Fenster, Sanitäranlagen, Elektrik, Steigleitungen sowie Teile der Heizungsanlage. Mit dem neuen Brenner aus dem Jahr 2024 sind bereits viele kostenintensive Maßnahmen umgesetzt.

Dach und Fassade befinden sich noch im Ursprungszustand. Aktuell bestehen jedoch keine bekannten oder akuten Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, sodass kein unmittelbarer Handlungsbedarf besteht.
Gleichzeitig eröffnet dieser Umstand zukünftigen Eigentümern die Möglichkeit, zu einem selbst gewählten Zeitpunkt gezielt in eine energetische Aufwertung zu investieren und dadurch sowohl den Wohnkomfort als auch den langfristigen Wert der Immobilie nachhaltig zu steigern.


Fazit:

Ein gepflegtes Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, das durch solide Modernisierungen, eine gute Vermietungssituation und spürbares Wertsteigerungspotenzial überzeugt.

Eine seltene Gelegenheit in Kirchheim am Neckar – ideal für Käufer, die heute stabile Erträge sichern und gleichzeitig strategisch in die Zukunft investieren möchten.

Ausstattung

Wohneinheiten:
- 3 abgeschlossene Wohnungen mit separaten Zugängen
- EG, 3 Zimmer): Terrasse, Zugang zur Garage, vermietet
- 1. OG, 2 Zimmer): Balkon, aktuell frei
- DG, 2 Zimmer): moderne Einbauküche, Dachfenster, seit 01.10.2025 vermietet
- Jede Wohnung mit eigener Einbauküche
- Sanitäre Anlagen: ca. 7–10 Jahre alt, modernisiert
- Balkone/Terrasse: vorhanden

Keller / Nebenräume:
- Hobbyraum (teils mit Bar-Einbau)
- Separates WC
- Wasch- und Trockenraum
. Abstellräume

Haustechnik & Modernisierungen:
- Fenster: komplett erneuert, isolierverglast
- Heizung: Öl-Zentralheizung (Anlagentechnik 1988)
- Brenner erneuert 2024
- Warmwasserspeicher 2013
- Elektroinstallation: 2016–2018 modernisiert
- Steigleitungen (Wasser/Abwasser): 2017 erneuert (Keller bis 1. OG)
- Garagentor: erneuert 2020
- Dachfenster: 2020 erneuert (inkl. Rollos)
- Garage: große Einzelgarage (ca. 25 m²) + Stellplätze vor dem Haus

Lage

Kirchheim am Neckar liegt im Landkreis Ludwigsburg in Baden-Württemberg, idyllisch am Neckar zwischen den Oberzentren Stuttgart (ca. 35 km südlich) und Heilbronn (ca. 20 km nördlich).

Die Gemeinde gehört zur Metropolregion Stuttgart und zeichnet sich durch eine sehr gute Verkehrsanbindung sowie eine hohe Lebensqualität aus.

Straßenanbindung: Die Bundesautobahn A81 (Anschlussstelle Mundelsheim) ist nur ca. 7 km entfernt und ermöglicht schnelle Verbindungen in Richtung Stuttgart, Heilbronn und Würzburg.

Schienenanbindung: Der Bahnhof Kirchheim (Neckar) liegt nur wenige Gehminuten vom Objekt entfernt (ca. 700 m) und ist an die Frankenbahn angeschlossen. Von hier bestehen direkte Regionalverbindungen nach Stuttgart, Heilbronn und Würzburg. Die Fahrzeit nach Stuttgart Hbf beträgt rund 30 Minuten.

Fernbahnhof: Der nächste ICE-/IC-Anschluss befindet sich am Stuttgart Hauptbahnhof (ca. 35 km).

Flughafen: Der internationale Flughafen Stuttgart (STR) ist etwa 55 km entfernt und mit dem Auto in ca. 45–50 Minuten erreichbar.

Die Region Ludwigsburg–Heilbronn zählt zu den wirtschaftlich stärksten Räumen Deutschlands. Die Nähe zu internationalen Konzernen, einer Vielzahl an mittelständischen Unternehmen sowie die hervorragende Infrastruktur machen Kirchheim am Neckar zu einem attraktiven Wohn- und Arbeitsstandort.


Das Objekt befindet sich einer zentralen Wohnlage von Kirchheim am Neckar.

Ortszentrum: Das Zentrum mit Rathaus, Banken, Ärzten, Apotheken, Cafés und Einkaufsmöglichkeiten liegt nur ca. 200 m entfernt und ist bequem zu Fuß erreichbar.

Bildung: Im Ort selbst gibt es mehrere Kindergärten sowie die Gemeinschaftsschule „Schule auf dem Laiern“ (Grund- und Sekundarstufe I). Realschule und Gymnasium befinden sich in den Nachbarstädten Besigheim (ca. 3 km) und Bönnigheim (ca. 5 km).

Freizeit & Erholung: Die Umgebung ist geprägt von Weinbergen, Rad- und Wanderwegen entlang des Neckars. Sportvereine, ein Freibad und zahlreiche kulturelle Angebote bieten vielfältige Freizeitmöglichkeiten.

ÖPNV: Neben dem Bahnhof sind Bushaltestellen fußläufig erreichbar, die weitere Anbindungen in die Nachbarorte bieten.


Arbeitgeber in der Umgebung

In der näheren Umgebung befinden sich zahlreiche namhafte Arbeitgeber aus den Bereichen Automobilindustrie, Maschinenbau, IT und Handel. Dazu zählen unter anderem:

- Daimler AG / Mercedes-Benz – Werke in Ludwigsburg

- Bosch – Standorte in Bietigheim-Bissingen und Abstatt

- Audi AG – Werk Neckarsulm

- Getrag / Magna Powertrain – Bietigheim-Bissingen

- Kaufland-Zentrale – Heilbronn

- Bechtle AG – Neckarsulm

Daneben prägen viele mittelständische Unternehmen und Handwerksbetriebe die Region, was Kirchheim am Neckar auch für Familien und Berufspendler attraktiv macht.