Wohn- und Geschäftshaus voll vermietet ca. 5,7 % Rendite 10 Einheiten mit Potenzial in Obersulm

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein gepflegtes Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Obersulm im Ortsteil Willsbach. Die Immobilie umfasst insgesamt 6 Wohneinheiten sowie 4 Gewerbeeinheiten und bietet eine attraktive Kombination aus stabilen Mieteinnahmen und weiterem Entwicklungspotenzial.

Die aktuelle Jahreskaltmiete beträgt ca. 84.888 €, was einer Bruttomietrendite von ca. 5,7 % bei einem Faktor von rund 17,7 entspricht. Damit eignet sich das Objekt ideal für Kapitalanleger, die Wert auf laufende Einnahmen sowie langfristige Wertsteigerung legen.

Die Wohnflächen verteilen sich auf gut geschnittene 1,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen mit durchdachten Grundrissen und sehr guter Vermietbarkeit. Sämtliche Einheiten sind mit Einbauküchen ausgestattet, die sich im Eigentum des aktuellen Eigentümers befinden. Teilweise verfügen die Wohnungen über Balkone, Abstellräume sowie Gäste-WCs. Die Nachfrage nach Wohnraum in dieser Lage ist konstant hoch, was sich in der vollständigen Vermietung widerspiegelt.

Die Gewerbeeinheiten bestehen aus einer Gastronomie im Untergeschoss mit ca. 50 Sitzplätzen, einem Imbissbetrieb, einem Automatenladen sowie einer Praxisfläche. Für einen Teil der Gewerbeeinheiten besteht ein gemeinsamer Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von ca. zwei Jahren. Die Praxisfläche ist seit 2025 vermietet und ergänzt die gewerbliche Nutzung des Objekts sinnvoll.

Im Bereich der Gastronomie bestehen darüber hinaus interessante Entwicklungsmöglichkeiten hinsichtlich der zukünftigen Nutzung und Betreiberstruktur.

Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Zustand. Das Treppenhaus wurde kürzlich frisch gestrichen und vermittelt einen ordentlichen Gesamteindruck. In den letzten Jahren wurden bereits einzelne Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, insbesondere im Bereich der Heiztechnik sowie einzelner Wohnungen.

Ein besonderes Potenzial der Immobilie liegt in der möglichen Umnutzung einzelner Gewerbeflächen. Aufgrund der bestehenden gemischten Nutzung erscheint eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen grundsätzlich denkbar. Eine solche Nutzungsänderung ist jedoch genehmigungspflichtig und durch den Käufer eigenständig zu prüfen.

Die Kombination aus stabiler Vermietung, unterschiedlichen Einnahmequellen sowie Entwicklungsmöglichkeiten macht dieses Objekt zu einer interessanten Kapitalanlage mit langfristiger Perspektive.

Ausstattung

Gebäude und Konstruktion:
- Massivbauweise
- Baujahr 1957
- Einseitig angebaut
- Untergeschoss, zwei Vollgeschosse sowie ausgebautes Dachgeschoss
- Gemischte Nutzung aus Wohnen und Gewerbe

Flächen:
- Grundstück ca. 409 m²
- Wohnfläche ca. 440,12 m²
- Gewerbefläche ca. 330,79 m²
- Gesamt vermietbare Fläche ca. 770,91 m²

Einheiten:
- 6 Wohneinheiten
- 4 Gewerbeeinheiten

Wohnungen:
- Alle Wohnungen mit Einbauküchen ausgestattet (Eigentum Verkäufer)
- Wohnung 1. Obergeschoss links mit Küche aus 2020, Laminat aus 2022, Balkon, Abstellraum, Gäste-WC, Tageslichtbad renoviert ca. 2020
- Weitere Wohnungen mit Laminat oder Fliesen ausgestattet
- Teilweise Balkone vorhanden
- Teilweise Tageslichtbäder, teilweise innenliegende Bäder
- Maisonettewohnungen im Dachgeschoss
- Abstellräume in mehreren Einheiten vorhanden

Gewerbeeinheiten:
- Gastronomie im Untergeschoss mit ca. 50 Sitzplätzen
- Imbissbetrieb im Erdgeschoss
- Automatenladen mit Getränken, Snacks und Tabakwaren
- Physiopraxis mit Behandlungsräumen und Kunden-WC
- Teilweise gebündelte Vermietung mehrerer Einheiten

Heizung und Technik:
- Ölzentralheizung Baujahr ca. 1987
- Heizungsspeicher erneuert 2019
- Steuergerät der Heizungsanlage erneuert 2021
- Display der Heizungsanlage erneuert 2025
- Öltank mit ca. 15.000 Liter Fassungsvermögen

Fenster:
- Kunststofffenster
- Zweifachverglasung
- Überwiegend Baujahr ca. 1987

Internet und Medien:
- Gigabit-Internetanschluss im Haus vorhanden
- Kabelanschluss vorhanden

Stellplätze:
- 4 Außenstellplätze
- 4 Tiefgaragenstellplätze
- Zusätzliche Parkmöglichkeiten im Außenbereich vorhanden

Energie:
- Wohnbereich Endenergiebedarf 142,9 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse E
- Gewerbebereich separater Energieausweis vorhanden

Zustand und Potenzial:
- Gepflegter Allgemeinzustand
- Treppenhaus frisch gestrichen
- Teilweise modernisierte Wohnungen
- Modernisierungspotenzial bei Fenstern und Heiztechnik vorhanden
- Entwicklungspotenzial im Gewerbebereich
- Mögliche Umnutzung einzelner Gewerbeflächen denkbar (genehmigungspflichtig)

Lage

Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage von Obersulm im Ortsteil Willsbach und vereint auf besondere Weise wirtschaftliche Stabilität mit hoher Lebensqualität. Der Standort überzeugt durch eine gewachsene Infrastruktur, eine gute Erreichbarkeit sowie eine nachhaltige Nachfrage im Wohn- und Gewerbebereich.

Das direkte Umfeld ist geprägt von einer ausgewogenen Mischung aus Wohnbebauung, Einzelhandel und Gastronomie. Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie weitere Dienstleistungen sind schnell erreichbar und sorgen für eine komfortable Nahversorgung. Diese Struktur schafft ideale Voraussetzungen sowohl für eine stabile Wohnraumnachfrage als auch für langfristig funktionierende Gewerbemietverhältnisse.

Ein besonderer Vorteil des Standorts liegt in der sehr guten Verkehrsanbindung. Öffentliche Verkehrsmittel, einschließlich Busverbindungen und der nahegelegenen Bahn- bzw. Stadtbahnanbindung, ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Städte. Gleichzeitig bieten die Autobahnen A6 und A81 eine hervorragende Anbindung an die regionalen und überregionalen Wirtschaftszentren. Die Stadt Heilbronn ist in kurzer Zeit erreichbar und fungiert als zentraler Knotenpunkt für Arbeit, Bildung und Infrastruktur.

Die Region Heilbronn-Franken zählt zu den wirtschaftlich dynamischsten Räumen in Baden-Württemberg. Im Umkreis von etwa 20 Kilometern befinden sich zahlreiche namhafte Unternehmen und Arbeitgeber, darunter Audi AG, Schwarz Gruppe sowie Bechtle AG. Ergänzt wird dies durch eine Vielzahl leistungsstarker mittelständischer Unternehmen. Diese wirtschaftliche Stärke bildet die Grundlage für eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen und sorgt für stabile Mieterträge.

Neben der wirtschaftlichen Attraktivität bietet der Standort eine hohe Lebensqualität. Die Umgebung ist geprägt von Weinbergen, Naturflächen und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Der nahegelegene Breitenauer See sowie zahlreiche Rad- und Wanderwege machen die Region besonders attraktiv für Familien und Berufspendler. Gleichzeitig profitieren Bewohner von der Nähe zur urbanen Infrastruktur Heilbronns mit umfangreichen Angeboten in den Bereichen Kultur, Gastronomie, Einzelhandel und medizinischer Versorgung.

Insgesamt handelt es sich um einen Standort mit hervorragender Perspektive, der durch seine Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität überzeugt. Für Kapitalanleger bietet sich hier die Möglichkeit, in eine Immobilie mit nachhaltiger Vermietbarkeit und langfristigem Entwicklungspotenzial zu investieren.