Wohn- und Geschäftshaus mit 10 Einheiten, 8 Stellplätzen und 7,08 % Rendite

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Obersulm-Willsbach vereint attraktive Mieteinnahmen, eine vielseitige Nutzungsstruktur und interessantes Entwicklungspotenzial. Mit insgesamt sechs Wohneinheiten und vier Gewerbeeinheiten bietet die Immobilie eine interessante Investitionsmöglichkeit für langfristig orientierte Kapitalanleger. Die Kombination aus Wohn- und Gewerbemietern sorgt für eine breite Risikostreuung und unterschiedliche Einnahmequellen.

Die aktuelle Jahreskaltmiete beträgt ca. 84.888 €. Bezogen auf den Gesamtkaufpreis ergibt sich daraus eine Bruttomietrendite von ca. 7,08 % sowie ein Kaufpreisfaktor von rund 14,12. Damit bietet die Immobilie eine attraktive Ausgangsbasis für Kapitalanleger, die Wert auf laufende Einnahmen, eine breit gefächerte Mieterstruktur und langfristige Entwicklungsmöglichkeiten legen.

Die Wohnflächen verteilen sich auf gut geschnittene 1,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen, die aufgrund ihrer unterschiedlichen Größen ein breites Mieterspektrum – von Singles und Paaren bis hin zu kleinen Familien – ansprechen. Sämtliche Wohneinheiten sind mit Einbauküchen ausgestattet, die sich im Eigentum des Verkäufers befinden. Teilweise verfügen die Wohnungen über Balkone, Abstellräume oder Gäste-WCs und bieten dadurch einen zeitgemäßen Wohnkomfort sowie gute Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietbarkeit.

Die Gewerbeflächen setzen sich aus einer Gaststätte im Untergeschoss mit rund 50 Sitzplätzen, einem Imbissbetrieb, einem Automatenladen für Snacks, Getränke, Eis und Tabakwaren sowie einer Physiotherapiepraxis zusammen. Für die Gaststätte, den Imbiss und den Automatenladen besteht derzeit ein gemeinsamer Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von rund zwei Jahren. Die Physiotherapiepraxis ist seit 2025 vermietet und ergänzt den gewerblichen Nutzungsmix sinnvoll.

Insbesondere im gastronomischen Bereich bietet die bestehende Nutzung Möglichkeiten für zukünftige Konzepte oder eine Neuaufstellung der Betreiberstruktur.

Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Gesamtzustand. Das Treppenhaus wurde kürzlich frisch gestrichen und vermittelt bereits beim Betreten einen ordentlichen Eindruck. In den vergangenen Jahren wurden zudem verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurden Teile der Heiztechnik erneuert sowie einzelne Wohn- und Gewerbeeinheiten modernisiert beziehungsweise renoviert.

Zusätzlich könnte die mögliche Umnutzung einzelner Gewerbeflächen weitere Perspektiven eröffnen. Eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen bedarf jedoch einer behördlichen Genehmigung. Die baurechtliche Zulässigkeit sowie die technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit sind vom Käufer eigenständig zu prüfen.

Die Verbindung aus attraktiven Mieteinnahmen, einer ausgewogenen Mischung aus Wohn- und Gewerbeeinheiten, acht Stellplätzen und unterschiedlichen Einnahmequellen macht dieses Wohn- und Geschäftshaus zu einer interessanten Kapitalanlage – sowohl für langfristige Bestandshalter als auch für Investoren mit Blick auf eine zukünftige Weiterentwicklung.

Ausstattung

Gebäude:

- Massivbauweise
- Baujahr 1987
- Einseitig angebaut
- Untergeschoss, Erdgeschoss, zwei Vollgeschosse sowie ausgebautes Dachgeschoss
- Wohn- und Geschäftshaus mit gemischter Nutzung aus Wohnen und Gewerbe

Flächen:

- Grundstück ca. 409 m²
- Wohnfläche ca. 440,12 m²
- Gewerbefläche ca. 330,79 m²
- Gesamt vermietbare Fläche ca. 770,91 m²

Einheiten:

- 6 Wohneinheiten
- 4 Gewerbeeinheiten

Wohnungen:

- Wohnungsgrößen von 1,5 bis 3,5 Zimmer
- Sämtliche Wohnungen mit Einbauküchen (Eigentum des Verkäufers)
- Teilweise Balkone
- Teilweise Gäste-WCs
- Teilweise Tageslichtbäder
- Teilweise innenliegende Bäder
- Abstellräume in mehreren Wohnungen
- Maisonettewohnungen im Dachgeschoss
- Teilweise modernisierte Wohnungen
- Attraktiver Wohnungsmix mit guter Vermietbarkeit

Gewerbe:

- Gaststätte im Untergeschoss mit ca. 50 Sitzplätzen
- Imbissbetrieb
- Automatenladen mit Getränken, Snacks, Eis und Tabakwaren
- Physiotherapiepraxis mit Behandlungsräumen und Kunden-WC

Heizung & Technik:

- Ölzentralheizung (Baujahr 1987)
- Heizungsspeicher erneuert (2019)
- Steuergerät der Heizungsanlage erneuert (2021)
- Display der Heizungsanlage erneuert (2025)
- Zentrale Warmwasserbereitung
- Öltank mit ca. 15.000 Liter Fassungsvermögen

Fenster:

- Kunststofffenster mit Zweifachverglasung
- Überwiegend Baujahr 1987

Internet & Medien:

- Gigabit-Internetanschluss vorhanden
- Kabelanschluss vorhanden

Stellplätze:

- 4 Außenstellplätze
- 4 Tiefgaragenstellplätze
- Insgesamt 8 Stellplätze (separat zum Gesamtkaufpreis von 160.000 €)

Energie:

- Endenergiebedarf (Wohnbereich): 142,9 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse E
- Separater Energieausweis für den Gewerbebereich vorhanden

Zustand & Potenzial:

- Gepflegter Allgemeinzustand
- Treppenhaus frisch gestrichen
- Laufend instand gehalten
- Teilweise modernisierte Wohnungen
- Entwicklungspotenzial im Gewerbebereich
- Potenzial zur Umnutzung einzelner Gewerbeflächen (vorbehaltlich behördlicher Genehmigung)

Lage

Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage von Obersulm im Ortsteil Willsbach und vereint auf besondere Weise wirtschaftliche Stabilität mit hoher Lebensqualität. Der Standort überzeugt durch eine gewachsene Infrastruktur, eine gute Erreichbarkeit sowie eine nachhaltige Nachfrage im Wohn- und Gewerbebereich.

Das direkte Umfeld ist geprägt von einer ausgewogenen Mischung aus Wohnbebauung, Einzelhandel und Gastronomie. Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie weitere Dienstleistungen sind schnell erreichbar und sorgen für eine komfortable Nahversorgung. Diese Struktur schafft ideale Voraussetzungen sowohl für eine stabile Wohnraumnachfrage als auch für langfristig funktionierende Gewerbemietverhältnisse.

Ein besonderer Vorteil des Standorts liegt in der sehr guten Verkehrsanbindung. Öffentliche Verkehrsmittel, einschließlich Busverbindungen und der nahegelegenen Bahn- bzw. Stadtbahnanbindung, ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Städte. Gleichzeitig bieten die Autobahnen A6 und A81 eine hervorragende Anbindung an die regionalen und überregionalen Wirtschaftszentren. Die Stadt Heilbronn ist in kurzer Zeit erreichbar und fungiert als zentraler Knotenpunkt für Arbeit, Bildung und Infrastruktur.

Die Region Heilbronn-Franken zählt zu den wirtschaftlich dynamischsten Räumen in Baden-Württemberg. Im Umkreis von etwa 20 Kilometern befinden sich zahlreiche namhafte Unternehmen und Arbeitgeber, darunter Audi AG, Schwarz Gruppe sowie Bechtle AG. Ergänzt wird dies durch eine Vielzahl leistungsstarker mittelständischer Unternehmen. Diese wirtschaftliche Stärke bildet die Grundlage für eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen und sorgt für stabile Mieterträge.

Neben der wirtschaftlichen Attraktivität bietet der Standort eine hohe Lebensqualität. Die Umgebung ist geprägt von Weinbergen, Naturflächen und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Der nahegelegene Breitenauer See sowie zahlreiche Rad- und Wanderwege machen die Region besonders attraktiv für Familien und Berufspendler. Gleichzeitig profitieren Bewohner von der Nähe zur urbanen Infrastruktur Heilbronns mit umfangreichen Angeboten in den Bereichen Kultur, Gastronomie, Einzelhandel und medizinischer Versorgung.

Insgesamt handelt es sich um einen Standort mit hervorragender Perspektive, der durch seine Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität überzeugt. Für Kapitalanleger bietet sich hier die Möglichkeit, in eine Immobilie mit nachhaltiger Vermietbarkeit und langfristigem Entwicklungspotenzial zu investieren.