Einfach Mehr: 4-Zimmer-Etagenwohnung, Süd-West-Balkon, Garten, Top-Lage-Zustand-Ausstattung.

Objektbeschreibung

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause, einem kernsanierten und top-gepflegtem 2-Familienhaus, das sich perfekt für Familien oder als Mehr-Generationenhaus eignet. Das Haus bietet Ihnen mit Zustand, Qualität, Materialien stark gehobene Ausstattung. Alles Top Zustand.

Dieses großzügige Haus, eingebettet auf einem Grundstück von ca. 663 m², bietet mit seinen 220 m² Wohnfläche viel Raum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und persönlichen Komfort. Die Fensterfronten sorgen mit ihren Lichtachsen für reichlich Tageslicht und schaffen zu jeder Jahreszeit eine angenehme Wohnatmosphäre in allen Räumen.

Bei der angebotenen Wohnung handelt es sich um eine Dachgeschoss-Wohnung im 1. Obergeschoss, die Sie über ein modernes, helles Treppenhaus erreichen.

Wohnung 1. Ober(=Dach-)Geschoss: Abgeschlossene Einheit. Fußbodenheizung in allen Räumen, außer in den Schlafräumen.
4-Zimmer-Wohnung, ca. 124 m², 3 Schlafzimmer, Badezimmer(Dusche, Badewanne, WC, WB, Fenster), separate Küche(2 Fenster) mit EBK, Wohnzimmer mit Zugang überdachter Süd-West-Nord-Balkon-Terrasse(ca. 17 m²). Fernsicht. Zugang Dachspeicher.

Kellergeschoss: Gesamt ca. 85 m² für beide Parteien:
Für Sie 3 Kellerräume(s. Grundriss: Speis, Abstellraum daneben, Geräteraum), HWR mit erhöhtem Platz für Waschmaschinen/Trockner und Wasser-Enthärtungsanlage, WC. Gebäude-Technik-Raum. Gemeinsam nutzbares Treppenhaus und Kellergänge.

Wohn- und Nutzfläche gesamtes Haus ca. 395 m².

Ihr neues Zuhause liegt in einer ruhigen, familienfreundlichen Nachbarschaft, die mit ihrer Nähe zu Kindergarten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln punktet. Für Naturliebhaber bietet das Grundstück genügend Platz, um im Garten und Terrasse sich mit den Kindern zu entfalten und zu spielen. Auch der Garten bietet Platz für alle Altersgruppen.

Eingezäunter, pflegeleichter Garten mit Rasen und kleinen Obstbäumen, Gewächshaus, 3 Hochbeete, diversen Beeten, Kräuterbeet, Regenwasserspeicher, 1 Außenraum mit Platz für Gartengeräte und/oder Werkstatt.

Doppelgarage. Durchgang zum Nutz-Garten.

Dieses kernsanierte 2-Familienhaus mit Ihrer Daschgeschoss-Wohnung ist ideal für Immobilieninteressenten, die einen großen Wert auf Qualtität, Sicherheit, neuste Gebäude-Energie-Technik, Wohnfläche, Nutzfläche, flexible Raumgestaltung und eine ruhige Wohngegend legen.

Hier erwartet Sie nicht nur eine moderne Wohnung in einem kernsanierten 2-Familienhaus, sondern ein Zuhause, das Ihnen den nötigen Raum für Wohnen oder Vermieten oder als Mehr-Generationenhaus zur Entfaltung bietet.

Ausstattung

- Komplett kernsaniertes 2-Familien-Wohnhaus mit Doppegarage, Garten mit Gewächshaus, Nutz-Garten, Rasengarten
- Grundstück komplett eingefriedet
- Vollwärmeschutz Außenfassade gesamtes Haus
- PV-Anlage, ca. 9,9 KW/h, Wert ca. €15.000
- Luft-Wärmepumpe Remko HTS130, auf Gummisockel gelagert
- Fußbodenheizung in allen Wohnräumen
- Kamin für Holzofen vorhanden
- Böden: hochwertige Parkettboden(Wohn- und Schlafzimmer)
- Böden: hochwertige Fliesen in Küche, Badezimmer, Flur
- Moderne Einbauküche, Constructa, Induktion, Herd, GS etc., Fenster
- Energiesparfenster mit 2-fach-Verglasung, Kunststoff, weiß
- Elektrische Rollläden, Fliegenschutz
- Hochwertige Sicherheits-Hauseingangstüre
- LED-Beleuchtung, teilweise mit intergriertem Bewegungsmelder
- Gepflegter, pflegeleichter Garten
- Garten-Gewächshaus
- Garten-Hochbeete
- Gartenbeete mit gepflasterten Wegen
- Garten: gepflasterte Wege
- ein paar kleine Garten-Obstbäume, pflegeleicht
- Regenwasser-Zisterne für Garten-Bewässerung
- Mäh-Roboter mit überdachter Ladestation
- Neuwertiger Zaun Metall/Kunststoff, teilweise blickdicht
- 1 Abstellraum mit Licht/Strom, direkter Zugang zum Garten(im Plan: Geräteraum)
- Dachspeicher
- Fernsicht, absolut ruhige und sonnige Wohnlage Sommer & Winter
- Modernes Badezimmer mit Hansgrohe Sanitäreinrichtungen
- Separates WC im Kellergeschoss im HWR
- 2 Lager-Räume im Kellergeschoss(im Plan: Speis und Abstellraum)
- Waschmaschinen-Keller mit rückenschonender Erhöhung Maschinen
- Isolierte Haus-Außenwände, Vollwärmeschutz, zur besseren Energieeffizienz
- Beton-Doppelgarage, 2 Fenster, elektrisches Tor, für Elektro-Auto-Ladestation vorbereitet
- kostenloses Parken beim Haus in der Straße
- verkehrsberuhigte 30-er-Straße
- nach Süden ausgerichtetes Haus mit Fernblick
- Distanz zur Nachbarschaft

Getätigte Renovierungen und Erweiterungen des Kernsanierten 2-Familienhauses:

2009: Vollwärmeschutz(Styropor 6 cm, Erneuerung Dachstuhl mit Isolierung, Kaltdach, ca. 20 cm Styropor plus Dampfsperre. Neuer Dachstuhl und neue Dachziegel. Anbau. Ausbau Obergeschoss, Elektroinstallation Obergeschoss
2015: Neue Küche EG: Siemens/AEG, Induktion, GS, BO etc. €14.000
2019: Erdgeschoss: komplett erneuert mit neuen Fenstern und Elektroinstallation - Komplette Renovierung Erdgeschoss inklusive Wandputz, Estrich, FBH, Badezimmer etc.
2021: Obergeschoss neue Fenster. Doppelgarage gebaut. Neubau Dach-Terrasse.
2021: Neue Küche OG ca. €7.500 Geräte Constructa plus Blaupunkt
2021: Garten komplett neu gestaltet mit Gartenmauer, neuem Zaun, Hochbeete etc.
2021: Garten-Pool und Aufstell-Whirlpool
2022: Elektroinstallation Keller-Geschosss und Außen erneuert
2022: Keller komplett renoviert
2022: Heizungsumbau auf Luft-Wärme-Pumpe
2022: Installation PV-Anlage mit ca. 9,9 KW/h
2022: Kleine Garage mit Hobby-Werkstatt renoviert
2022: Einbau neue Beton-Innentreppe
2022: Einbau Wasser-Enthärtungsanlage
2022: Neuer Fassadenanstrich(Acrylat gegen Grünbelag) und Holzdachüberhänge gestrichen
2022: Außen Eingangsbereich mit Polygon-Marmorplatten und Blumenbeete erneuert
2022: Dachfenster erneuert

Komplettes Anwesen als auch die angebotene Etagen-Wohnung sind in Top-Lage-Zustand-Ausstattung - Kein Renovierungsstau.

Lage

Die Straße liegt in einer ruhigen Wohngegend von 93346 Ihrlerstein, Niederbayern, Landkreis Kelheim, Bayern, geprägt durch eine harmonische Kombination aus Einfamilienhäusern und gepflegten Gärten.

Diese attraktive Sonnen-Lage zieht besonders Familien an, die Wert auf ein ruhiges und sicheres Umfeld legen. Mit einem durchschnittlichen Alter von 42 Jahren und einem hohen Anteil an Familien bietet das Viertel eine freundliche Nachbarschaft mit einer lebendigen Gemeinschaft.

Ein großer Pluspunkt ist die Nähe zu wichtigen Alltagseinrichtungen. Nur einen kurzen Spaziergang entfernt finden sich eine Bushaltestelle und der Kindergarten St. Theresia, ideal für Familien mit kleinen Kindern.

Schulkinder können die nahe gelegene Jakob-Ihrler-Schule besuchen, die ebenfalls bequem zu Fuß erreichbar ist. Für Freizeitaktivitäten bietet das nahegelegene Sportcenter diverse Möglichkeiten, während der Spielplatz in der Umgebung einen perfekten Ort für die Kleinen bietet. Gymnasium im nahen Kelheim.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut, mit mehreren Bushaltestellen in der Nähe, die eine bequeme Verbindung ins Zentrum und zum Krankenhaus Kelheim, namhaften Arbeitgebern in der Umgbung ermöglichen. Im Nu über Sinzing in Regensburg mit Universität etc. Rasch in Ingolstadt(AUDI über Essing/Riedenburg u. a.

Der Nürberger Flughafen ist etwa eine Stunde Fahrtzeit entfernt, zum Münchener Flughafen ca. 1.5 Stunden, die Autobahn A3 ist ebenfalls gut über Sinzing erreichbar, was die Gegend auch für Pendler attraktiv macht. In 93342 Saal gibt es einen Bahnhof mit Anbindung Regensburg und Ingolstadt(AUDI etc.).

Ihrlerstein selbst bietet charmante, lokal geprägte Einkaufsmöglichkeiten , neuer Supermarkt wird in naher Zukunft gebaut, und unterstützt ein komfortables Alltagsleben. Das Dorfleben wird durch die geringe Leerstandsrate und ein gutes Angebot an Wohnraum gestützt, was eine hohe Lebensqualität sicherstellt.

Das kernsanierte 2-Familienhaus ist unterteilt in 2 eigenständige, unabhängige Wohnungen, separate Strom-Wasser-Zähler etc. Die Teilungserklärungen sind beauftragt und werden bis zum Notar-Termin finalisiert.

Hier wohnt man gut und sicher, im niederbayerischen 93346 Ihrlerstein, ruckzuck in 93309 Kelheim, 93339 Riedenburg, 93155 Hemau und Regensburg. Top Infrastuktur. Ruhig Wohnen mit sonnigem Fernblick.

Interessant ist diese kernsanierte 2-Familienhaus auch für Kapitalanleger, das Haus kann zeitnah selbst bezogen oder neu vermietet werden, jede Wohnung ist eine abgeschlossene, unabhängige Einheit.

www.ihrlerstein.de
www.kelheim.de

Sonstiges

Bei Interesse geben Sie bitte immer Ihre vollständigen Kontaktdaten(Vor- und Familien-Name, Anschrift, Telefon-Nummer-n) an und vereinbaren Sie bitte einen unverbindlichen Termin.

Die Objektbeschreibung beruht ganz oder zum Teil auf Angaben des Eigentümers. Für die Richtigkeit oder Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Maßangaben sind Zirka(ca.)-Werte ohne Gewähr gemäß Angaben des Verkäufers.

Das kernsanierte 2-Familienhaus ist unterteilt in 2 eigenständige, unabhängige Wohnungen, separate Strom-Wasser-Zähler etc. Die Teilungserklärungen sind beauftragt und werden bis zum Notar-Termin finalisiert.

Auf unser Homepage www.falcimmo.de unter der Rubrik Immobiliensuche halten wir für Sie zum einen den Online-Suchauftrag bereit, zudem finden Sie viele andere nützliche Informationen für Kaufinteressenten sowie Eigentümer, Mieter und Kapitalanleger.

Sie benötigen rasch eine zeitgemäße Finanzierung? Gerne helfen Ihnen unsere Finanzexperten, sprechen Sie uns gerne an. www.falcfinance.de

Sie sind Kapitalanleger und wollen vermieten? Gerne übernehmen wir die Professionelle Vermietung für Sie.

Sie wollen das ganze kernsanierte 2-Familien-Haus mit beiden Wohnungen kaufen? Hier können Sie sich den 360°-Rundgang für das ganze Haus mit den einzelnen Wohnungen ansehen:

https://app.immoviewer.com/portal/tour/3100817?accessKey=67d6

Ich freue mich auf Sie. Ihr FALC Immobilien Matthias Heimel Kelheim und Team.