Kapitalanlage + Eigennutzung: MFH mit moderner Technik & freier Einheit in Bönnigheim

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus ca. dem Baujahr 1927 überzeugt durch eine solide Bausubstanz, umfangreiche Modernisierungen sowie eine seltene Kombination aus Eigennutzungs- und Kapitalanlagemöglichkeit.

Das Objekt umfasst insgesamt drei Wohneinheiten mit durchdachten und familienfreundlichen Grundrissen. Besonders hervorzuheben ist die derzeit leerstehende Erdgeschosswohnung, die sich ideal für Eigennutzer anbietet oder alternativ neu vermietet werden kann. Dadurch entsteht eine hohe Flexibilität: Eigennutzer profitieren von einem sofortigen Einzug bei gleichzeitigen Mieteinnahmen aus den beiden vermieteten Einheiten, während Kapitalanleger ein Objekt mit stabilem Ist-Ertrag und zusätzlichem Entwicklungspotenzial erwerben.

In den vergangenen Jahren wurden bereits wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Heizungsanlage wurde im Jahr 2023 erneuert und sorgt für eine zeitgemäße Wärmeversorgung. Zudem wurde die Fassade im Jahr 2011 mit einer ca. 12 cm starken Dämmung versehen, was sich positiv auf die Energieeffizienz auswirkt. Die Fenster wurden im Jahr 2006 durch Kunststofffenster mit 2-fach-Verglasung ersetzt. Im Zuge dessen wurden ebenfalls die Elektrik sowie die Wasserleitungen erneuert. Auch die Dachrinnen stammen aus diesem Jahr. Das Treppenhaus befindet sich in einem gepflegten Zustand und wurde kürzlich gestrichen.

Die Aufteilung gestaltet sich wie folgt:

Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 84,71 m² Wohnfläche, bestehend aus Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Küche und Badezimmer sowie einer Terrasse mit ca. 5,29 m². Diese Einheit steht aktuell leer und bietet somit sofortige Nutzungsmöglichkeiten.
Abgerundet wird das Angebot durch einen Stellplatz im Innenhof – ein gefragtes Extra, das den Wohnkomfort zusätzlich erhöht.

Das 1. Obergeschoss umfasst eine 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 79,10 m² Wohnfläche, bestehend aus Wohnzimmer, drei Schlafzimmern, Küche und Badezimmer. Die Wohnung ist derzeit vermietet.

Im Dachgeschoss befindet sich eine weitere 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 52,67 m² Wohnfläche, bestehend aus Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Küche, Badezimmer sowie zusätzlichem Abstellraum. Auch diese Einheit ist vermietet. Im Zuge der Modernisierung im Jahr 2006 wurden hier unter anderem Böden, Türen, Fenster sowie Elektrik und Wasserleitungen erneuert.

Die aktuelle Mietsituation stellt sich wie folgt dar:
Die beiden vermieteten Einheiten generieren derzeit eine Jahreskaltmiete von ca. 18.000 €. Durch die Neuvermietung der Erdgeschosswohnung besteht weiteres erhebliches Mietsteigerungspotenzial.

Insgesamt handelt es sich um ein vielseitiges Mehrfamilienhaus mit solider Substanz, bereits durchgeführten Modernisierungen und einer gefragten Wohnungsstruktur. Die Kombination aus gedämmter Fassade, erneuerter Heizungsanlage, bestehender Vermietung und zusätzlichem Entwicklungspotenzial macht dieses Objekt sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer besonders attraktiv.

Ausstattung

Technische Ausstattung & Modernisierungen

Heizungsanlage:
- Gasheizung (Buderus) inkl. modernem Warmwasserspeicher. Erneuert im Jahr 2023

Fassade:
- Wärmedämmung mit ca. 12 cm Dämmstärke
- Modernisierung im Jahr 2011

Fenster:
- Kunststofffenster mit 2-fach-Verglasung
- Erneuerung im Jahr 2006

Elektrik:
- Großteils im Jahr 2006 erneuert
- Erdgeschoss: vollständig (außer Küche)
- Obergeschoss: vollständig erneuert
- Dachgeschoss: vollständig erneuert

Wasserleitungen:
- Komplett erneuert im Jahr 2006

Nebenkosten / Abrechnung:
- Abrechnung über Techem ab 2026 vorgesehen
- Professionelle und transparente Verbrauchserfassung

Wohnungsaufteilung & Nutzung:

Erdgeschoss:
3-Zimmer-Wohnung mit Terrasse (ca. 5,29 m²) + Stellplatz im Innenhof
→ aktuell leerstehend, ideal für Eigennutzung oder Neuvermietung

1. Obergeschoss:
4-Zimmer-Wohnung
→ zuverlässig vermietet

Dachgeschoss:
3-Zimmer-Wohnung
→ ebenfalls vermietet
- Modernisierungen Dachgeschoss (2006)
- Böden
- Türen
- Fenster
- Elektrik
- Wasserleitungen

Allgemeine Ausstattungsmerkmale:
- Klassisches Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten
- Durchdachte und familienfreundliche Grundrisse
- Sehr gute Vermietbarkeit durch attraktive Wohnungsgrößen
- Kellerbereiche für zusätzlichen Stauraum vorhanden
- Separate Abstellflächen und gemeinschaftlich nutzbare Bereiche

Lage

Die Immobilie befindet sich in ruhiger und gewachsener Wohnlage von Bönnigheim. Das direkte Umfeld ist geprägt von gepflegter Wohnbebauung und bietet eine angenehme Nachbarschaft mit hoher Wohnqualität.

Besonders hervorzuheben ist die sehr gute fußläufige Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Das Stadtzentrum von Bönnigheim liegt nur wenige Gehminuten entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Ärzte sowie weitere Versorgungsangebote sind bequem erreichbar.

Auch Familien profitieren von der Lage: Kindergärten sowie sämtliche Schulformen – von der Grundschule bis zum Gymnasium – befinden sich im Ort und sind ebenfalls in kurzer Distanz erreichbar.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch nahegelegene Bushaltestellen gewährleistet.

Bönnigheim liegt im wirtschaftsstarken Landkreis Ludwigsburg in Baden-Württemberg und gehört zur Metropolregion Stuttgart. Die Stadt vereint eine ruhige, naturnahe Wohnlage mit guter Anbindung an wichtige Wirtschaftszentren.

Die nächstgelegene größere Stadt ist Bietigheim-Bissingen, die in wenigen Fahrminuten erreichbar ist und über einen bedeutenden Bahnhof mit Anschluss an den regionalen und überregionalen Bahnverkehr verfügt.

Die Autobahn A81 (Anschlussstelle Mundelsheim) ist in kurzer Zeit erreichbar und bietet eine zügige Verbindung in Richtung Stuttgart, Heilbronn und Würzburg.

Der Flughafen Stuttgart ist ebenfalls gut erreichbar und unterstreicht die überregionale Anbindung.


Bildung & Infrastruktur:

Bönnigheim bietet eine sehr gute Bildungsinfrastruktur mit:

- Grundschule (Ganerbenschule)
- Realschule (Sophie-La-Roche-Realschule)
- Gymnasium (Alfred-Amann-Gymnasium)

Diese befinden sich zentral im Ort und sind schnell erreichbar – ein klarer Vorteil für Familien.

Darüber hinaus stehen mehrere Kindertageseinrichtungen zur Verfügung.


Freizeit & Lebensqualität:

Die Umgebung zeichnet sich durch einen hohen Freizeitwert aus. Die reizvolle Landschaft des Zabergäus sowie die Nähe zu Weinbergen und Naturflächen laden zu Spaziergängen, Fahrradtouren und Erholung im Grünen ein.

Sportvereine, Freizeitangebote sowie kulturelle Veranstaltungen im Ort und in der Region sorgen für eine hohe Lebensqualität.


Arbeitgeber & Wirtschaft (Umkreis ca. 15 km):

Die Region ist wirtschaftlich sehr gut aufgestellt. In der näheren Umgebung befinden sich zahlreiche mittelständische Unternehmen sowie größere Arbeitgeber, insbesondere in:

- Bietigheim-Bissingen
- Ludwigsburg
- Heilbronn

Die Region ist geprägt von Industrie, Logistik, Handwerk und Dienstleistungen, wodurch sich vielfältige Arbeitsmöglichkeiten ergeben.