Mehrfamilienhaus mit freier EG-Wohnung und zusätzlicher Nutzfläche in Bönnigheim

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr ca. 1927 überzeugt durch eine solide Bausubstanz, bereits durchgeführte Modernisierungen und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten für Eigennutzer und Kapitalanleger.

Das Haus verfügt über zwei Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 163,81 qm sowie zusätzliche Nutzflächen im Dachgeschoss mit ca. 52,68 qm. Die Kombination aus freier Erdgeschosswohnung, bestehenden Mieteinnahmen und zusätzlichen Nutzflächen bietet attraktive Möglichkeiten zur Eigennutzung, Vermietung oder weiteren Entwicklung.

Besonders interessant ist die derzeit leerstehende Erdgeschosswohnung. Diese eignet sich nach einer Renovierung ideal zur Eigennutzung oder zur Neuvermietung. Eigennutzer können kurzfristig einziehen und gleichzeitig von Mieteinnahmen aus den bereits vermieteten Bereichen profitieren. Kapitalanleger erhalten ein Objekt mit bestehendem Ertrag und zusätzlichem Potenzial.

In den vergangenen Jahren wurden bereits wesentliche Modernisierungen durchgeführt. Die Heizungsanlage wurde im Jahr 2023 erneuert. Die Fassade erhielt im Jahr 2011 eine Dämmung mit ca. 12 cm Stärke. Die Kunststofffenster mit 2-fach-Verglasung stammen aus dem Jahr 2006. Nach vorliegenden Informationen wurden im Zuge der Maßnahmen auch Elektrik, Wasserleitungen und Dachrinnen erneuert. Das Treppenhaus befindet sich in gepflegtem Zustand und wurde kürzlich frisch gestrichen.

Die Aufteilung des Hauses gestaltet sich wie folgt:

Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 84,71 qm Wohnfläche. Sie umfasst ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, eine Küche, ein Badezimmer sowie eine Terrasse. Die Wohnung steht aktuell leer und war zuletzt für 1.100 EUR monatliche Kaltmiete vermietet.

Im 1. Obergeschoss befindet sich eine vermietete 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 79,10 qm Wohnfläche. Diese verfügt über ein Wohnzimmer, drei Schlafzimmer, eine Küche und ein Badezimmer. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 1.000 EUR monatlich.

Das ausgebaute Dachgeschoss bietet zusätzliche Nutzflächen von ca. 52,68 qm. Diese Flächen werden aktuell genutzt und generieren monatliche Einnahmen in Höhe von 500 EUR. Ob und in welchem Umfang künftig weitere Nutzungsmöglichkeiten oder baurechtliche Änderungen realisierbar sind, ist vom Erwerber eigenständig zu prüfen.

Ein Stellplatz im Innenhof rundet das Angebot ab und erhöht den Wohnkomfort zusätzlich.

Die derzeitigen Mieteinnahmen aus den vermieteten Bereichen betragen insgesamt 1.500 EUR monatlich beziehungsweise ca. 18.000 EUR jährlich. Bezogen auf den Kaufpreis von 399.000 EUR ergibt sich daraus eine rechnerische Brutto-Ist-Rendite von ca. 4,5 Prozent.

Bei erneuter Vermietung der Erdgeschosswohnung in vergleichbarer Höhe könnte die jährliche Gesamtkaltmiete auf ca. 31.200 EUR steigen. Dies entspräche einer möglichen Brutto-Soll-Rendite von ca. 7,8 Prozent.

Die genannten Renditewerte sind rechnerische Bruttowerte auf Basis der angegebenen Mieteinnahmen und des aktuellen Kaufpreises. Erwerbsnebenkosten, Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten wurden nicht berücksichtigt.

Insgesamt handelt es sich um ein gepflegtes Mehrfamilienhaus mit solider Substanz, modernisierter Heizungsanlage, gedämmter Fassade, freier Erdgeschosswohnung, bestehendem Mietertrag und zusätzlichem Potenzial.

Ausstattung

echnische Ausstattung & Modernisierungen

Heizungsanlage:
- Gasheizung (Buderus) inkl. modernem Warmwasserspeicher. Erneuert im Jahr 2023

Fassade:
- Wärmedämmung mit ca. 12 cm Dämmstärke
- Modernisierung im Jahr 2011

Fenster:
- Kunststofffenster mit 2-fach-Verglasung
- Erneuerung im Jahr 2006

Elektrik:
- Großteils im Jahr 2006 erneuert
- Erdgeschoss: vollständig (außer Küche)
- Obergeschoss: vollständig erneuert
- Dachgeschoss: vollständig erneuert

Wasserleitungen:
- Komplett erneuert im Jahr 2006

Nebenkosten / Abrechnung:
- Abrechnung über Techem ab 2026 vorgesehen
- Professionelle und transparente Verbrauchserfassung

Wohnungsaufteilung & Nutzung:

Erdgeschoss:
- 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 84,71 qm Wohnfläche
- Terrasse mit ca. 5,29 qm
- Aktuell leerstehend
- Ideal zur Eigennutzung oder Neuvermietung
- Zuletzt für 1.100 € monatliche Kaltmiete vermietet

Obergeschoss:
- 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 79,10 qm Wohnfläche
- Aktuelle Kaltmiete: 1.000 € monatlich

Ausgebautes Dachgeschoss:
- Zusätzliche Nutzfläche mit ca. 52,68 qm
- Mehrere Räume, Bad/WC und Abstellfläche
- Aktuell genutzt und vermietet
- Aktuelle Mieteinnahmen: 500 € monatlich
- Nach vorliegenden Informationen wurden im Zuge der Modernisierung im Jahr 2006 unter anderem Böden, Türen, Fenster, Elektrik und Wasserleitungen erneuert
- Interessantes Entwicklungspotenzial; eine etwaige zukünftige Nutzungsänderung oder baurechtliche Genehmigungsfähigkeit ist vom Erwerber eigenständig zu prüfen

Allgemeine Ausstattungsmerkmale:
- Mehrfamilienhaus mit zwei Wohneinheiten und zusätzlich ausgebauter Nutzfläche im Dachgeschoss
- Familienfreundliche Grundrisse
- Attraktive Wohnungsgrößen mit guter Vermietbarkeit
- Stellplatz im Innenhof
- Kellerbereiche für zusätzlichen Stauraum vorhanden
- Gemeinschaftlich nutzbare Flächen vorhanden
- Gepflegtes und kürzlich gestrichenes Treppenhaus

Lage

Die Immobilie befindet sich in ruhiger und gewachsener Wohnlage von Bönnigheim. Das direkte Umfeld ist geprägt von gepflegter Wohnbebauung und bietet eine angenehme Nachbarschaft mit hoher Wohnqualität.

Besonders hervorzuheben ist die sehr gute fußläufige Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Das Stadtzentrum von Bönnigheim liegt nur wenige Gehminuten entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Bäckereien, Ärzte sowie weitere Versorgungsangebote sind bequem erreichbar.

Auch Familien profitieren von der Lage: Kindergärten sowie sämtliche Schulformen – von der Grundschule bis zum Gymnasium – befinden sich im Ort und sind ebenfalls in kurzer Distanz erreichbar.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch nahegelegene Bushaltestellen gewährleistet.

Bönnigheim liegt im wirtschaftsstarken Landkreis Ludwigsburg in Baden-Württemberg und gehört zur Metropolregion Stuttgart. Die Stadt vereint eine ruhige, naturnahe Wohnlage mit guter Anbindung an wichtige Wirtschaftszentren.

Die nächstgelegene größere Stadt ist Bietigheim-Bissingen, die in wenigen Fahrminuten erreichbar ist und über einen bedeutenden Bahnhof mit Anschluss an den regionalen und überregionalen Bahnverkehr verfügt.

Die Autobahn A81 (Anschlussstelle Mundelsheim) ist in kurzer Zeit erreichbar und bietet eine zügige Verbindung in Richtung Stuttgart, Heilbronn und Würzburg.

Der Flughafen Stuttgart ist ebenfalls gut erreichbar und unterstreicht die überregionale Anbindung.


Bildung & Infrastruktur:

Bönnigheim bietet eine sehr gute Bildungsinfrastruktur mit:

- Grundschule (Ganerbenschule)
- Realschule (Sophie-La-Roche-Realschule)
- Gymnasium (Alfred-Amann-Gymnasium)

Diese befinden sich zentral im Ort und sind schnell erreichbar – ein klarer Vorteil für Familien.

Darüber hinaus stehen mehrere Kindertageseinrichtungen zur Verfügung.


Freizeit & Lebensqualität:

Die Umgebung zeichnet sich durch einen hohen Freizeitwert aus. Die reizvolle Landschaft des Zabergäus sowie die Nähe zu Weinbergen und Naturflächen laden zu Spaziergängen, Fahrradtouren und Erholung im Grünen ein.

Sportvereine, Freizeitangebote sowie kulturelle Veranstaltungen im Ort und in der Region sorgen für eine hohe Lebensqualität.


Arbeitgeber & Wirtschaft (Umkreis ca. 15 km):

Die Region ist wirtschaftlich sehr gut aufgestellt. In der näheren Umgebung befinden sich zahlreiche mittelständische Unternehmen sowie größere Arbeitgeber, insbesondere in:

- Bietigheim-Bissingen
- Ludwigsburg
- Heilbronn

Die Region ist geprägt von Industrie, Logistik, Handwerk und Dienstleistungen, wodurch sich vielfältige Arbeitsmöglichkeiten ergeben.