MFH mit kündbaren Gewerbeeinheiten und Mietsteigerungs- potential!

Objektbeschreibung

Investmentüberblick:

Zum Verkauf steht ein Wohn- und Geschäftshaus mit gemischter Nutzung aus Wohnen und Büro in gewachsener Lage. Das Objekt umfasst vier Wohneinheiten, zwei großflächige Gewerbeeinheiten sowie neun Stellplätze auf dem Grundstück. Die Gewerbemietverträge sind mittelfristig kündbar und eröffnen Flexibilität für Neuvermietung oder Nutzungsanpassung.
Die aktuellen Bestandsmieten liegen in Teilen unter dem marktüblichen Niveau. Daraus ergibt sich ein rechnerisch belegbares Mietsteigerungspotenzial.
Die technische Kernsanierung des Gebäudes erfolgte Mitte der 1990er Jahre. Kein Denkmalschutz.

Geeignet für
•Bestandshalter mit Value-Add-Ansatz
•Investoren mit Neuvermietungsstrategie
•Eigennutzer Gewerbe + Wohnvermietung
•kleinere Entwickler
•kombinierte Nutzungskonzepte

Kennzahlen (IST)
•Kaufpreis: 1.250.000 €
•Jahresnettokaltmiete: ca. 63.000 €
•Monatsnettokaltmiete: ca. 5.250 €
•Gesamtfläche: ca. 515 m²
•Wohnfläche: ca. 234 m²
•Gewerbefläche: ca. 254 m²
•Lagerfläche: ca. 27 m²
•Stellplätze: 9
•Bruttoanfangsrendite IST: ca. 5,1 %
•Faktor IST: ca. 19,8

Ertragsstruktur aktuell
Wohnen (4 Einheiten)
Ø ca. 9–10,5 €/m²
Teilweise unter Neuvermietungsniveau vergleichbarer Lagen.
Gewerbe (2 Einheiten, je ~120+ m²)
Aktuell ca. 9–10 €/m².
Beide Einheiten mit mittelfristiger Kündigungsoption.
Stellplätze
Aktuell ca. 50–70 € je Platz

Mietsteigerungspotenzial (konservatives Szenario)
Marktannahmen auf Basis üblicher Neuvermietungsmieten vergleichbarer Lagen:

•Wohnen: 11,50–12,50 €/m²
•Büro: 11–12 €/m² (bei Neuvermietung)
•Stellplätze: 80–90 €

Beispielrechnung Potenzial

•Wohnmietenanpassung: + ca. 5.000–6.000 €/Jahr
•Gewerbe Neuvermietung: + ca. 4.000–5.000 €/Jahr
•Stellplätze Anpassung: + ca. 2.000 €/Jahr

SOLL-Miete konservativ: ~75.000 €/Jahr
•Bruttorendite bei SOLL: ~6,0 %
•Faktor SOLL: ~16,6

Repositionierungsoption Gewerbeflächen
Die beiden großen Einheiten im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss bieten Drittverwendungsspielraum:
•klassische Büronutzung
•Praxis / Kanzlei
•Dienstleistung
•kombinierte Eigennutzung + Vermietung
•Umstrukturierung in Wohnnutzung (baurechtliche Prüfung empfohlen)

Große, gut geschnittene Flächen mit guter Belichtung und Deckenhöhe erhöhen die Umnutzungsfähigkeit

Gebäudezustand und Technik
Kernsanierung Mitte der 1990er Jahre mit folgenden Maßnahmen:
•Dach erneuert inkl. Dämmung
•Fenster erneuert (Isolierverglasung, teils Schallschutz)
•Leitungen und Haustechnik erneuert
•Bäder und Innenausbau aus Sanierungszeitraum
•Fernwärmeanschluss vorhanden

Hinweis für Investoren: Ausbauzustand überwiegend aus den 1990er Jahren → mittelfristig modernisierungsfähig, aber keine akute Vollsanierungslage.

Ausstattung

ALLGEMEINE AUSSTATTUNGSMERKMALE:

+ 4 Wohneinheiten - Souterrain + 2. OG, ca. 48, 57, 74 und 55 m²
+ 2 Gewerbeeinheiten - EG + 1. OG, ca. 126 und 128 m²
+ 1 Lagerfläche im KG, ca. 27 m²
+ Altbau mit hohen Decken
+ Von innen zeitgemäße Architektur
+ Von außen repräsentative Villa
+ Rotklinkerfassade bzw. Gelbklinkerfassade an der Gebäuderückseite
+ Umfangreiche Sanierung und Modernisierung inkl. Entkernung und Neugestaltung 1993
+ Satteldach - Dacheindeckung mit zusätzlicher Wärmedämmung von 12 cm aus 1993
+ Haustechnik vollkommen neu 1993
+ Holztreppenhaus mit Teppichbodenbelag
+ Teilweise ehemalige WC-Räume auf halber Treppe
+ Fenster in Holz/Aluminium - Isolierglasfenster neu 1993 / teilweise Schallschutzverglasung
+ Fernwärmeversorgung
+ Abstell- und Gemeinschaftsräume im Keller
+ Waschkeller mit Münzwaschmaschine und -trockner / Fahrradkeller
+ 3 loftartige Maisonettewohnungen mit moderner Treppe im Industriestil ins Dachgeschoss
+ Wohnfläche ca. 233,97 m²
+ Gewerbefläche ca. 254,27 m²
+ Lagerfläche ca. 26,66 m²
+ 9 Stellplätze
+ Monatliche Mieteinnahmen nettokalt 5.251,16 €
+ Jahresnettokaltmiete 63.013,92 €


AUFTEILUNG KELLERGESCHOSS / SOUTERRAIN:

+ Wohnung I, 1 Zimmer, Küche, Bad - ca. 47,67 m²
+ Waschküche / Fahrradkeller
+ Abstellräume


AUFTEILUNG ERDGESCHOSS:

+ Büroeinheit I - ca. 126,13 m²


AUFTEILUNG 1. OBERGESCHOSS:

+ Büroeinheit II - ca. 128,14 m²


AUFTEILUNG 2. OBERGESCHOSS + DACHGESCHOSS:

+ Wohnung II - 2-Zimmer-Wohnung, Küche, Bad, Balkon - ca. 57,16 m²
+ Wohnung III - 2-Zimmer-Wohnung, Küche, Bad - ca. 73,93 m²
+ Wohnung IV - 2 Zimmer-Wohnung, Küche, Bad - ca. 55,21 m²

Lage

Die Immobilie liegt in einer gefragten und gewachsenen Wohnlage im Kieler Stadtteil Südfriedhof. Die Straße bietet eine gute Mischung aus urbaner Nähe und ruhigem Wohncharakter.

Direkt an der Kirchhofallee liegen Haltestellen des ÖPNV, wodurch eine sehr gute Anbindung an die Innenstadt, Bahnhof und umliegende Stadtteile gegeben ist. Mit dem Auto sind zentrale Ziele schnell erreichbar - die Innenstadt, Einkaufszentren und Verkehrsknotenpunkte liegen in nur wenigen Minuten.

In der unmittelbaren Nachbarschaft gibt es alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs: Supermärkte, Bäckereien, Apotheken und Geschäfte. Medizinische Einrichtungen, Kindergärten und Schulen sind in fußläufiger oder kurzer Fahrdistanz erreichbar.

Lageprofil (Investorensicht)
•gewachsener Stadtbereich
•gute ÖPNV-Anbindung
•schnelle Erreichbarkeit Innenstadt und Bahnhof
•Nahversorgung fußläufig
•gemischtes Wohn- und Dienstleistungsumfeld
•stabil vermietbare Wohnlage

Sonstiges

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Gerne informieren wir Sie über weitere Details der Immobilie und halten Bau- und Grundrisszeichnungen sowie weitere Dokumente wie z.B. den Energieausweis für Sie bereit. Den Eigentümern ist es sehr wichtig dass Besichtigungstermine ausschließlich über unser Unternehmen abgestimmt werden. Bitte nehmen Sie Rücksicht auf diesen Wunsch und respektieren Sie die Privatsphäre der Eigentümer.
Sofern in dem Exposé Angaben zum Energieausweis fehlen sollten, so wird dieser aktuell von einem Energieberater erstellt. Sobald uns die energetischen Kennwerte vorliegen werden diese ergänzt. Spätestens bei der Besichtigung wird Ihnen der Energieausweis vorgelegt.

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