Wohn- und Geschäftshaus mit 6,8 % Rendite | 6 Wohnungen | 4 Gewerbe | 8 Stellplätze

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Obersulm-Willsbach vereint stabile Mieteinnahmen, eine breite Nutzungsstruktur und attraktives Entwicklungspotenzial. Mit insgesamt 6 Wohneinheiten und 4 Gewerbeeinheiten bietet die Immobilie eine interessante Investitionsmöglichkeit für langfristig orientierte Kapitalanleger. Die Kombination aus Wohn- und Gewerbemietern sorgt für eine breite Risikostreuung und bildet eine solide Grundlage für nachhaltig stabile Mieteinnahmen.

Der Kaufpreis für das Wohn- und Geschäftshaus beträgt 1.090.000 €. Zusätzlich werden 4 Tiefgaragenstellplätze sowie 4 Außenstellplätze zu einem Gesamtkaufpreis von 160.000 € mitveräußert. Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 1.250.000 €.

Die aktuelle Jahreskaltmiete beträgt ca. 84.888 €. Bezogen auf den Gesamtkaufpreis ergibt sich daraus eine Bruttomietrendite von ca. 6,8 % sowie ein Faktor von rund 14,7. Damit bietet die Immobilie eine attraktive Ausgangsbasis für Kapitalanleger, die Wert auf laufende Einnahmen, eine breite Mieterstruktur und langfristiges Entwicklungspotenzial legen. Die bestehenden Mietverhältnisse sowie die vorhandenen Entwicklungsmöglichkeiten bieten zusätzliches Potenzial für eine langfristige Wertentwicklung der Immobilie.

Die Wohnflächen verteilen sich auf gut geschnittene 1,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen, die aufgrund ihrer unterschiedlichen Größen ein breites Mieterspektrum – von Singles über Paare bis hin zu kleinen Familien – ansprechen. Sämtliche Wohneinheiten sind mit Einbauküchen ausgestattet, die sich im Eigentum des aktuellen Eigentümers befinden. Teilweise verfügen die Wohnungen über Balkone, Abstellräume sowie Gäste-WCs und bieten dadurch einen zeitgemäßen Wohnkomfort sowie eine gute Vermietbarkeit.

Die Gewerbeflächen setzen sich aus einer Gaststätte im Untergeschoss mit rund 50 Sitzplätzen, einem Imbissbetrieb, einem Automatenladen (Snacks, Getränke, Eis, Tabakwaren etc.) sowie einer Physiotherapiepraxis zusammen. Für die Gaststätte, den Imbiss und den Automatenladen besteht derzeit ein gemeinsamer Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von rund zwei Jahren. Die Physiotherapiepraxis ist seit 2025 vermietet und ergänzt den gewerblichen Nutzungsmix sinnvoll.

Gerade im gastronomischen Bereich eröffnet die bestehende Nutzung zusätzliches Potenzial für zukünftige Konzepte oder eine Neuaufstellung der Betreiberstruktur und bietet damit interessante Entwicklungsmöglichkeiten.

Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Gesamtzustand. Das Treppenhaus wurde erst kürzlich frisch gestrichen und vermittelt bereits beim Betreten einen ordentlichen und gepflegten Eindruck. In den vergangenen Jahren wurden zudem verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. So wurden unter anderem Teile der Heiztechnik erneuert sowie einzelne Wohn- und Gewerbeeinheiten modernisiert und renoviert.

Ein weiteres Entwicklungspotenzial bietet die mögliche Umnutzung einzelner Gewerbeflächen. Aufgrund der bestehenden gemischten Nutzung erscheint eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen grundsätzlich denkbar. Eine entsprechende Nutzungsänderung ist jedoch genehmigungspflichtig und vom Käufer eigenständig mit den zuständigen Behörden zu prüfen.

Die Kombination aus attraktiven Mieteinnahmen, einer ausgewogenen Mischung aus Wohn- und Gewerbeeinheiten, acht Stellplätzen, unterschiedlichen Einnahmequellen sowie weiterem Entwicklungspotenzial macht dieses Wohn- und Geschäftshaus zu einer überzeugenden Kapitalanlage mit langfristiger Perspektive – sowohl für Bestandshalter als auch für Investoren mit Blick auf eine nachhaltige Wertentwicklung.

Ausstattung

Gebäude:

- Massivbauweise
- Baujahr 1987
- Einseitig angebaut
- Untergeschoss, Erdgeschoss, zwei Vollgeschosse sowie ausgebautes Dachgeschoss
- Wohn- und Geschäftshaus mit gemischter Nutzung aus Wohnen und Gewerbe

Flächen:

- Grundstück ca. 409 m²
- Wohnfläche ca. 440,12 m²
- Gewerbefläche ca. 330,79 m²
- Gesamt vermietbare Fläche ca. 770,91 m²

Einheiten:

- 6 Wohneinheiten
- 4 Gewerbeeinheiten

Wohnungen:

- Wohnungsgrößen von 1,5 bis 3,5 Zimmer
- Sämtliche Wohnungen mit Einbauküchen (Eigentum des Verkäufers)
- Teilweise Balkone
- Teilweise Gäste-WCs
- Teilweise Tageslichtbäder
- Teilweise innenliegende Bäder
- Abstellräume in mehreren Wohnungen
- Maisonettewohnungen im Dachgeschoss
- Teilweise modernisierte Wohnungen
- Attraktiver Wohnungsmix mit guter Vermietbarkeit

Gewerbe:

- Gaststätte im Untergeschoss mit ca. 50 Sitzplätzen
- Imbissbetrieb
- Automatenladen mit Getränken, Snacks, Eis und Tabakwaren
- Physiotherapiepraxis mit Behandlungsräumen und Kunden-WC

Heizung & Technik:

- Ölzentralheizung (Baujahr 1987)
- Heizungsspeicher erneuert (2019)
- Steuergerät der Heizungsanlage erneuert (2021)
- Display der Heizungsanlage erneuert (2025)
- Zentrale Warmwasserbereitung
- Öltank mit ca. 15.000 Liter Fassungsvermögen

Fenster:

- Kunststofffenster mit Zweifachverglasung
- Überwiegend Baujahr 1987

Internet & Medien:

- Gigabit-Internetanschluss vorhanden
- Kabelanschluss vorhanden

Stellplätze:

- 4 Außenstellplätze
- 4 Tiefgaragenstellplätze
- Insgesamt 8 Stellplätze (separat zum Gesamtkaufpreis von 160.000 €)

Energie:

- Endenergiebedarf (Wohnbereich): 142,9 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse E
- Separater Energieausweis für den Gewerbebereich vorhanden

Zustand & Potenzial:

- Gepflegter Allgemeinzustand
- Treppenhaus frisch gestrichen
- Laufend instand gehalten
- Teilweise modernisierte Wohnungen
- Entwicklungspotenzial im Gewerbebereich
- Potenzial zur Umnutzung einzelner Gewerbeflächen (vorbehaltlich behördlicher Genehmigung)

Lage

Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage von Obersulm im Ortsteil Willsbach und vereint auf besondere Weise wirtschaftliche Stabilität mit hoher Lebensqualität. Der Standort überzeugt durch eine gewachsene Infrastruktur, eine gute Erreichbarkeit sowie eine nachhaltige Nachfrage im Wohn- und Gewerbebereich.

Das direkte Umfeld ist geprägt von einer ausgewogenen Mischung aus Wohnbebauung, Einzelhandel und Gastronomie. Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie weitere Dienstleistungen sind schnell erreichbar und sorgen für eine komfortable Nahversorgung. Diese Struktur schafft ideale Voraussetzungen sowohl für eine stabile Wohnraumnachfrage als auch für langfristig funktionierende Gewerbemietverhältnisse.

Ein besonderer Vorteil des Standorts liegt in der sehr guten Verkehrsanbindung. Öffentliche Verkehrsmittel, einschließlich Busverbindungen und der nahegelegenen Bahn- bzw. Stadtbahnanbindung, ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Städte. Gleichzeitig bieten die Autobahnen A6 und A81 eine hervorragende Anbindung an die regionalen und überregionalen Wirtschaftszentren. Die Stadt Heilbronn ist in kurzer Zeit erreichbar und fungiert als zentraler Knotenpunkt für Arbeit, Bildung und Infrastruktur.

Die Region Heilbronn-Franken zählt zu den wirtschaftlich dynamischsten Räumen in Baden-Württemberg. Im Umkreis von etwa 20 Kilometern befinden sich zahlreiche namhafte Unternehmen und Arbeitgeber, darunter Audi AG, Schwarz Gruppe sowie Bechtle AG. Ergänzt wird dies durch eine Vielzahl leistungsstarker mittelständischer Unternehmen. Diese wirtschaftliche Stärke bildet die Grundlage für eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen und sorgt für stabile Mieterträge.

Neben der wirtschaftlichen Attraktivität bietet der Standort eine hohe Lebensqualität. Die Umgebung ist geprägt von Weinbergen, Naturflächen und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Der nahegelegene Breitenauer See sowie zahlreiche Rad- und Wanderwege machen die Region besonders attraktiv für Familien und Berufspendler. Gleichzeitig profitieren Bewohner von der Nähe zur urbanen Infrastruktur Heilbronns mit umfangreichen Angeboten in den Bereichen Kultur, Gastronomie, Einzelhandel und medizinischer Versorgung.

Insgesamt handelt es sich um einen Standort mit hervorragender Perspektive, der durch seine Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität überzeugt. Für Kapitalanleger bietet sich hier die Möglichkeit, in eine Immobilie mit nachhaltiger Vermietbarkeit und langfristigem Entwicklungspotenzial zu investieren.