Wohnglück in TOP-Lage von Grafing. Exklusive und große Doppelhaushälfte mit gehobener Ausstattung.

Objektbeschreibung

Gepflegte Doppelhaushälfte mit ca. 204 m² reiner Wohnfläche, 6 Zimmern, Vollkeller mit 2 ausgebauten „Hobbyräumen“, hochwertigen Einbauküchen im EG und DG, diversen Einbauschränken u. v. a. m. auf ca. 329 m² Grund mit 2 Terrassen, 3 Balkonen, Einzelgarage und 2 Freiplätzen, Photovoltaik-Anlage, Wärmepumpen und vielen weiteren Highlights.

Grüne und sehr private Stadtrandlage in einer verkehrsberuhigten Straße. Beidseitig ist die Straße umgeben von 40 Jahre alte Eichen und gepflegte Gärten. Zu Fuß in 10 Minuten in der Stadt/Marktplatz/S-Bahn. Viel Naherholung in der grünen Umgebung! Das Haus bezaubert mit Charme, Gemütlichkeit, tollen Extras und viel Platz in TOP-Lage von Grafing.

Im Erdgeschoss führt die geflieste und geräumige Diele u. a. in den großzügigen, mit Echtholzparkett ausgelegten Wohn- und Essbereich mit Kachelofen und in die großzügige Küche mit komplett ausgestatteter Einbauküche (2017). Vom Wohnzimmer aus gelangen Sie auf die schöne Terrasse mit Garten in Südost-Ausrichtung. Eine elektrische Markise über die gesamte Hausbreite ist selbstverständlich vorhanden. Ein Garderobenbereich, ein neuwertiges Gäste-WC sowie ein Einbauschrank ergänzen das Raumangebot auf dieser Ebene.

Eine weitere, überdachte Terrasse mit Gerätehaus gibt es auf der Nordwest-Seite des Hauses, welche derzeit als Grillplatz angelegt ist.

Obergeschoss:
Hier befinden sich neben dem Schlafzimmer mit Ankleide-Vorraum zwei weitere Zimmer, die gut als Kinder-/ Gäste und/oder Arbeitszimmer genutzt werden können. Alle drei Zimmer verfügen über einen Zugang auf einen Balkon. Das neuwertige Tageslicht-Bad ist mit Großfliesen gefliest und verfügt über eine Badewanne sowie eine begehbare, offene Dusche. Wohlfühlen ist hier garantiert!

Dachgeschoss:
Mit einer Wohnfläche von ca. 44 m² kann dieser Bereich als weiteres Schlaf-/Gäste- oder Arbeitszimmer genutzt werden. Er verfügt über eine kleine Einbauküche, ein geschmackvolles Badezimmer mit Fenster sowie über Staufläche im unteren Bereich der Dachschrägen. Übrigens: Zur Nutzung als getrennt zugängliche Einliegerwohnung kann ein separater Eingang über eine Außentreppe zum Balkon angebaut werden.

Kellergeschoss:
Die beiden Hobbyräume wurden im Jahr 2023 als Wohnraum mit Heizung und gefliestem Boden umgestaltet. Ein weiterer Raum wurde als Vorratsraum mit TK-Schrank und eingepassten Einbauschränken optimal ausgebaut. In der Waschküche sind auch die Wärmepumpen (2023), die neue Gastherme (2025) und die 2 x 10kW Speicher untergebracht.

Ausstattung

*** Das Wichtigste auf einen Blick ***

- Hochwertige Massivbauweise, Baujahr 1987
- Laufende und umfangreiche Modernisierungen ergeben ein rechnerisch "fiktives Baujahr" von 2007
- Kunststofffenster 2-fach (EG) bzw. 3-fach verglast (OG & DG)
- Außenrollläden an fast allen Fenstern
- 2 Einbauküchen (EG und DG)
- 2 Bäder
- Parkett im Wohn-/Essbereich
- Kachelofen mit neuem Feinstaubfilter-Einsatz
- 3 Balkone
- 2 Terrassen (Süd/Ost und Nord/West)
- Elektrische Markise (Süd/Ost-Seite)
- Ausgebautes Dachgeschoss mit Küche und separatem Badezimmer
- Ausgebauter Kellerbereich mit 2 hochwertigen Hobbyräumen
- Photovoltaikanlage mit 15,6 kWp, 2 x 10 kW Speicher
- Wärmepumpe für Warmwasser
- Wärmepumpe für Umluftheizung/-kühlung im Keller
- Neue Gaszentralheizung (2025), Energieeffizienzklasse B
- Dachdämmung (2010)
- Fassadendämmung „unter Holz“ inkl. Isolieranstrich (2023)
- 1 Garage und 2 Außenstellplätze
- Energieeffizienzklasse: B

Übrigens:
Da die Solarmodule großflächig auf dem gesamten Dach montiert sind, trägt dies zur Lebenszeit der Dachmaterialien bei und erhöht durch verschiedene thermische Effekte spürbar die Energieeffizienz. Vor allem im Sommer trägt der Schutz vor Sonneneinstrahlung zu angenehmer Kühlung bei.

Lage

Grafing bei München – am grünen Rand der Metropole München.

Die Stadt Grafing bei München mit ihrem historischen Ortskern ist eine gewachsene Kleinstadt mit ca. 13.000 Einwohnern und liegt nur ca. 30 km von der Landeshauptstadt München entfernt. Sie besticht durch ihre landschaftlich reizvolle Umgebung mit hügeliger Landschaft der Voralpenregion und durch die geringe Entfernung zu den Bergen. Als führende Einkaufsstadt im Landkreis Ebersberg zählt sie zu den begehrtesten Wohngegenden im Münchner Osten.

Von großem Vorteil ist die verkehrsgünstige Lage an der Bahnlinie München-Rosenheim mit Anschluss nach Salzburg und Kufstein und direkter Schnellzug- und S-Bahn-Verbindung (20-Minuten Takt) nach München. Der Münchener Ostbahnhof und die Stadt Rosenheim sind jeweils in nur ca. 20 Minuten erreichbar.

Grafing hat eine hervorragende Infrastruktur nicht nur im Bildungs- und Sozialbereich. So verfügt die Stadt über eine Grund- und Mittelschule, ein Gymnasium und ein Sonderpädagogisches Förderzentrum. Im benachbarten Ebersberg (4 km entfernt) gibt es eine Realschule. Darüber hinaus gibt es in Grafing sieben Kindergärten, zwei Kinderkrippen, einen Kinderhort und ein Seniorenzentrum. Alle Ärzte, Apotheken, Bücherei, Vereine unterschiedlichste Art u.v.m. finden Sie in unmittelbarer Nähe.

Grafing bietet viele Möglichkeiten, die Freizeit auf verschiedenste Art und Weise zu gestalten. Neben kulturellen Einrichtungen finden Freunde des Sports ein reichhaltiges Angebot. Darüber hinaus verfügt die Stadt Grafing über ein Freibad, eine Eissporthalle sowie Fußball- und Tennisplätze. Eine Reitanlage und einen Golfplatz finden Sie in unmittelbarer Nähe.

Verschiedene Badeseen, Radwanderwege, Wandermöglichkeiten in der Umgebung sowie im Winter gespurte Loipen lassen jedes Freizeit- und Sportlerherz höherschlagen.

Sonstiges

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